Articles L271-1 A L271-3 du code de la construction et de l'habitation - la faculté de rétractation pour le particulier acheteur d'un bien immobilier

Résumé du document

Le droit commun des obligations prévoit qu'un simple accord de volontés portant sur une chose et son prix suffit à parfaire une vente. Ainsi, seul un accord des parties peut défaire le contrat : née d'un « mutus consensus », la convention ne peut être défaite que par un « mutus dissenxus ». Cependant, ce principe général n'est aujourd'hui plus absolu. En effet, il est désormais possible pour une partie de révoquer unilatéralement son consentement. Ce droit peut résulter soit de la convention des parties, soit de la loi elle-même.

Le législateur contemporain a multiplié ces droits de repentir. Le plus souvent, sous l'influence du droit de la consommation, c'est l'acheteur qui en bénéficiera. Ainsi, les articles L271-1 à L271-3 du code de la construction et de l'habitation, résultant des lois des 31 décembre 1989, 13 décembre 2000 et 13 juillet 2006 prévoient, pour l'acheteur d'un bien immobilier, une faculté de rétractation. Un tel droit, dérogatoire au droit commun des obligations, est bien entendu enfermé dans des conditions d'application strictes. Quelles sont les modalités d'application des articles L271-1 à L271-3 du code de la construction et de l'habitation ?
La faculté de rétractation offerte au consommateur en matière immobilière est limitée quant aux bénéficiaires. En effet, cette protection n'est censée profiter qu'à l'acheteur non professionnel pour ses besoins de la vie courante (I). Par ailleurs, nous pourrons constater que les dispositions prévues par ces articles du code de la construction et de l'habitation prévoient un formalisme particulièrement contraignant (II).

Extraits

[...] II/ Un formalisme contraignant Les dispositions du code de la construction et de l'habitation prévoient, pour la mise en place du délai de rétractation, un formalisme particulier. Ces dispositions doivent être respectées à peine de nullité Ainsi, on pourrait se demander si le contrat de vente d'un immeuble est encore consensuel A Des dispositions à observer sous peine de nullité L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit un délai de rétractation de 7 jours pour l'acheteur d'un immeuble. [...]

[...] La rétractation pourra cependant ne parvenir au vendeur qu'au-delà du délai de 7 jours. On appliquera ici la théorie de l'émission : l'acquéreur devra avoir envoyé son courrier de rétractation avant l'expiration du 7e jour. En outre, il est utile de préciser que la loi du 13 juillet 2006 est venue modifier l'article L271-1 pour permettre une remise directe de l'acte au bénéficiaire du droit de rétractation. Cependant, le décret fixant les modalités de cette remise en main propre n'est toujours pas paru, rendant cette disposition inefficace. [...]

[...] En outre, la nullité résultant du non-respect du formalisme prescrit par le code de l'habitation et de la construction est une nullité de protection : seul l'acquéreur pourrait s'en prévaloir. Il pourrait même renoncer à ce droit. Cette renonciation ne pourrait intervenir qu'en pleine connaissance de cause, une fois acquis le droit à agir en nullité. En d'autres termes, cette renonciation ne pourrait intervenir qu'après la passation de l'acte de vente, dans un troisième temps, en dehors du compromis et de la vente. [...]

[...] Cette volonté ressort tout particulièrement de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation Par ailleurs, il ressort de ces mêmes dispositions que seul est visé l'achat d'un lieu de vie. En effet, l'achat d'un immeuble à usage professionnel ne semble pas ouvrir droit à ce délai de rétractation A Le consommateur, bénéficiaire exclusif des dispositions du code de la construction et de l'habitation L'article L271-1 dispose que l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours On retrouve, avec cette exigence, la volonté du législateur de protéger le particulier qui aurait un coup de cœur, mais qui se rendrait compte à postériori que l'achat est irréalisable. [...]

[...] Se faisant, se privent-ils de la protection de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ? Le débat n'est toujours pas tranché par la jurisprudence. Il ne peut, à priori, y avoir de réponse définitive à cette question : tout dépendra de la consistance du patrimoine de la société. Plus celui-ci sera important, plus il sera envisageable de qualifier la société de professionnelle. B Des dispositions réservées à l'acquisition d'un lieu de vie L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation vise tous les immeubles à usage d'habitation. [...]