L’article 34 de la Chancellerie de réforme du droit des contrats - la promesse unilatérale de vente

Résumé du document

L'article 34 du projet de réforme du droit des contrats est rédigé comme suit : « La promesse unilatérale de contrat est la convention par laquelle une partie promet à une autre, qui en accepte le principe, de conclure un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, mais pour la formation duquel fait seulement défaut le consentement du bénéficiaire.
La rétractation du promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exprimer son consentement ne peut empêcher la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers de mauvaise foi est inopposable au bénéficiaire de la promesse ».

Ce projet a été diffusé par le ministère de la Justice à la fin du mois de juillet et s'inscrit dans un mouvement de modernisation et de rénovation profonde d'une grande partie du droit privé français, qui avait débuté avec le bicentenaire du Code civil en 2004. Il a été élaboré par la Chancellerie sur la base de l'avant-projet rédigé par le groupe de travail animé par le professeur Pierre Catala, ainsi que sur les travaux menés par le Professeur F. Terré qui a constitué un groupe de travail sous l'égide de l'Académie des Sciences morales et politiques ; il s'est également inspiré du droit comparé ainsi que des projets d'harmonisation du droit européen et international des contrats.

Extraits

[...] La promesse unilatérale : les éléments constitutifs de cette convention 1. L'acceptation du principe de la convention Nous sommes en présence d'une convention, d'un contrat, car, il y a ici rencontre des volontés respectives entre le promettant (qui promet de conclure un contrat ultérieur si le bénéficiaire le souhaite) et le bénéficiaire (qui prend acte de cette promesse) ; il y a donc un contrat unilatéral créateur d'obligation à la charge d'une partie seulement La détermination des conditions de validité de la promesse unilatérale de contrat Ceux-ci consistent en la détermination de la chose, du prix ; qui doivent être déterminés ou déterminables dès la promesse, à défaut la promesse sera frappée de nullité. [...]

[...] Toutefois la définition des avant-contrats n'étant que d'origine doctrinale, le législateur a pu pour la première fois, à travers cet article, définir ce qu'est la promesse unilatérale de contrat. Jusqu'alors, la doctrine définissait la promesse unilatérale de contrat comme étant l'avant-contrat ou contrat préparatoire par lequel une personne (le promettant) s'engage à conclure un autre contrat à des conditions déterminées avec une autre personne (le bénéficiaire) qui bénéficie de la promesse tout en restant libre de lever ou non l'option. [...]

[...] Seules les ventes qui ont pour objet la vente de biens importants, tels qu'un immeuble, seront précédées de ventes préparatoires également appelées avant contrat qui permettent de laisser un délai de réflexion au bénéficiaire. Cependant, l'avant-contrat ne concerne pas uniquement la promesse unilatérale de contrat, le projet de réforme prévoit un autre avant-contrat qui est le pacte de préférence. La notion d'avant-contrat est d'origine doctrinale, elle désigne soit de véritables contrats, soit plus généralement toute espèce d'accord préliminaire passé lors de pourparlers, en vue de la conclusion ultérieure d'une convention, faisant déjà naître, au moins à titre provisoire, un engagement. [...]

[...] Les effets de la promesse à l'égard des cocontractants : Une convention non encore formée 1. Le droit d'option du bénéficiaire : l'absence de consentement de ce dernier Il dispose en effet d'un droit d'option l'autorisant, le cas échéant, à conclure ou non avec le promettant. Comme il s'est engagé envers le bénéficiaire, le promettant ne pourra pas vendre le bien à une autre personne, on parle d' immobilisation du bien dans le patrimoine du promettant : c'est une obligation de ne pas faire L'hypothèse de la levée de l'option : la formation de la convention Cela se traduit par la rencontre des volontés, le contrat est formé, et le transfert de propriété est obligatoire. [...]

[...] La solution actuelle retenue La jurisprudence rejette la réalisation forcée de la vente et retient qu'il s'agit d'une obligation de faire et qu'en conséquence le bénéficiaire ne peut espérer que des dommages et intérêts (Arrêt du 15 janvier 1993). Solution très critiquée : les dommages et intérêts sont insuffisants La solution retenue par l'article 34 : L'absence de conséquence de la rétractation durant le délai de réflexion Avec le projet, la rétractation ne produit pas d'effet, le bénéficiaire a la possibilité de lever l'option et de conclure le contrat et en demander l'exécution forcée. Toutefois, si le terme est dépassé, le bénéficiaire ne pourra pas en demander autant et la promesse ne sera plus valable. B. [...]