L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation - le délai de rétractation au profit de l'acquéreur non-professionnel d'un immeuble

Résumé du document

En matière de vente d'immeuble, la précipitation peut nuire à l'acquéreur. C'est pourquoi le législateur n'a eu de cesse que de développer et de renforcer la protection de l'acquéreur immobilier. Le législateur est intervenu par la loi du 13 décembre 2000 relative à la sécurité et au renouvellement urbains, en instaurant un nouveau dispositif de protection dans l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation. L'article 72 de la loi dite SRU retient alors une technique inspirée du droit de la consommation et institue un délai de rétractation ou de réflexion de sept jours au profit de l'acquéreur non professionnel d'un immeuble. Finalement, la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, dite loi ENL, a en partie modifié le dispositif initialement édicté par la loi SRU. L'article L.271-1 du CCH dispose aujourd'hui que l'acquéreur non professionnel peut se rétracter durant sept jours de « tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation, ou la vente d'immeuble à construire ou de location accession à la propriété immobilière ».

Ce texte a laissé planer beaucoup d'incertitudes et des précisions ont dû être apportées quant à l'application de cette disposition. Cependant, certaines modalités restent d'application délicate. Ainsi, il convient ici de s'interroger sur la portée du nouvel article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Autrement dit, que recouvre l'article L.271-1 CCH à la lumière de la loi ENL du 13 juillet 2006 ? Quels changements a apportés la loi ENL ?

Extraits

[...] Il semble donc que l'acquéreur non professionnel ne soit pas forcément une personne physique. On pense par exemple à une société civile immobilière familiale constituée pour réaliser une opération isolée, celle-ci peut alors être qualifiée d'acquéreur non professionnel. S'agissant par ailleurs des personnes publiques, lorsque celles-ci acquièrent un logement, elles ne peuvent pas être considérés comme des acquéreurs non professionnel En revanche, si la qualité de l'acquéreur est déterminante pour l'application du texte, celle du vendeur ne l'est pas. Peu importe que ce dernier soit ou non professionnel. [...]

[...] Les promesses unilatérales de vente comme les promesses synallagmatiques de vente sont des contrats qui ont pour objet l'acquisition d'un immeuble. Cependant, les offres unilatérales de vente, qui ne sont pas des contrats, échappent au dispositif légal de protection. Les biens concernés L'article L.271-1 du CCH protège non pas l'acquéreur immobilier, mais l'acquéreur d'un logement. Ainsi, l'application de cet article est expressément limitée aux immeubles à usage d'habitation. La loi a-t-elle voulu dès lors exclure les immeubles à usage professionnel et d'habitation, qui pourtant suivent généralement le même sort que les immeubles d'habitation ? [...]

[...] Ainsi, il y a lieu de retenir comme critère le lien entre l'opération immobilière et l'activité professionnelle de l'acquéreur. On peut donc en déduire que, en principe, un marchand de biens ou un professionnel de l'immobilier ne bénéficient pas de la protection. Cependant, un professionnel de l'immobilier achetant pour lui-même et en dehors de son activité, un bien immobilier à titre personnel peut bénéficier de la protection de l'article L. 271-1. De même qu'en est- il d'un particulier achetant un immeuble pour le louer et en tirer des revenus ? [...]

[...] Finalement, le législateur lors de la loi ENL a unifié le droit de rétractation en l'élargissant aux avant-contrats authentiques. Cette loi a opéré une simplification de la réglementation. Depuis le 17 juillet 2006, la nature du droit dont dispose le candidat acquéreur est identique que l'on soit en présence d'un avant-contrat sous seing privé ou authentique. Désormais, pour tout avant-contrat quelle que soit sa forme, la loi octroie à l'acquéreur un droit de rétractation. Ce n'est pas pour autant que le délai de réflexion a totalement disparu : il est maintenu lorsque l'opération immobilière n'est pas précédée d'un avant-contrat. [...]

[...] 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il convient d'étudier dans un premier temps les personnes protégées puis les actes visés et enfin les biens concernés Les personnes protégées Conçu comme un mode de rétractation de certains acquéreurs, l'article L. 271-1 réserve le droit de rétractation aux non-professionnels partie à un acte ayant pour objet une acquisition immobilière. De fait, seul l'acquéreur non professionnel n'est pas visé par cet article. Mais que faut- il entendre par acquéreur non professionnel ? La loi a pour but de permettre au consommateur immobilier de manifester son consentement libre et de façon éclairée. [...]