Troisième chambre civile, 25 mars 2009

Thèmes abordés

Troisième, chambre, civile, 25, mars, 2009, droit, civil

Résumé du document

L'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 25 mars 2009 illustre la difficile application du principe de substitution dans les droits des acquéreurs en cas de la violation d'un pacte de préférence.
Un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence dressé le 26 novembre 1992 confère à Mme X... des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, cette dernière conclut avec les époux Y... une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble dont la réitération de leur consentement s'effectuera le 29 septembre 2003. En invoquant la violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage, le bénéficiaire demande sa substitution dans les droits des acquéreurs.

Extraits

[...] L'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 25 mars 2009 illustre la difficile application du principe de substitution dans les droits des acquéreurs en cas de la violation d'un pacte de préférence. Un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence dressé le 26 novembre 1992 confère à Mme X . des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, cette dernière conclut avec les époux Y . une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble dont la réitération de leur consentement s'effectuera le 29 septembre 2003. [...]

[...] Cette jurisprudence prévoit certes une sanction contre tout acte conclut en fraude d'un pacte de préférence mais la mise oeuvre de celle-ci semble difficile. En effet, les conditions énoncées par le revirement de jurisprudence de 2006 et l'arrêt de 2009 sont tellement rigoureux qu'il semble difficile, voir impossible à mettre en place quelconque sanction. Dans cette situation nous nous dirigeons vers un affaiblissement certains du pacte de préférence qui perd de son utilité. Effectivement, dès lors qu'il sera établi qu'au moment de la promesse synallagmatique l'acquéreur ne savait pas qu'il existait un pacte de préférence sur l'immeuble, l'acquéreur ne risque ni la nullité de la vente, ni la substitution du bénéficiaire. [...]

[...] Dans ce cas c'est à cette date que le juge doit apprécier la bonne ou mauvaise foi du tiers-acquéreur. Par ailleurs, le compromis de vente a cependant un intérêt qui est de repousser la vente à la réalisation d'un acte, d'une formalité, telle l'obtention d'une autorisation administrative ou la rédaction d'un acte notarié. Ce sont des simples formalités sauf si les parties décident de les ériger comme éléments essentiels de la vente. Dans ce cas il faudra attendre la réalisation de la formalité afin que le contrat définitive soit formé. [...]

[...] Convaincu de leur bonne foie, les époux acquéreurs forment un pourvoi en cassation. À quel moment s'apprécie la mauvaise foi dans la violation d'un pacte de préférence? La troisième chambre civile de cour de cassation casse et annule la décision rendu en Appel au motif que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie au moment ou le contrat est formé, c'est-à-dire ici à la date de la promesse de vente qui vaut vente. [...]

[...] Rappelons que la promesse synallagmatique ou compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s'engagent réciproquement à conclure un contrat. Vendeur et acquéreur s'engagent à vendre et acheter un bien à un prix déterminé. Le contrat est bien conclu mais les effets sont suspendus. En effet, l'article 1589 du code civil prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix Les parties s'engagent définitivement lors de la conclusion de la promesse synallagmatique ou compromis de vente. [...]