Le statut spécial des baux commerciaux

Thèmes abordés

Statut, spécial, baux, commerciaux, cassation, 8, février, 2006

Résumé du document

En l'espèce, une société a mis à disposition d'une autre, des locaux à usage commerciaux dont elle était propriétaire.
Par un acte datant du 28 octobre 1998 la société propriétaire a, sur le fondement de l'article L.145-18 du Code du commerce, fait délivrer à la société locataire un congé avec refus de renouvellement du bail assortit d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Venue aux droits de la société propriétaire, la société OCDL a assigné la société locataire afin de voir déclarer ledit congé valable et désigner un expert pour évaluer les indemnités d'éviction et d'occupations due par celle-ci.
La société locataire a quant à elle, assigné la société propriétaire et la société OCDL en nullité du congé et au versement d'une indemnité d'éviction.
Débouté de sa demande en nullité, la société locataire fait grief à l'arrêt d'appel d'avoir déclarer le congé valable sans motif légitime. Elle reproche, en outre à la cour d'appel d'avoir statué sur un motif erroné en retenant que le refus de renouvellement d'un bail est valable lorsqu'il « est délivré pour le terme du bail et qu'il comprend une indemnité d'éviction ».
Sur le fondement de l'article L. 145-9 du code du commerce, la société locataire se pourvoit en cassation.

Extraits

[...] Dès lors, le preneur dispose d'un délai de deux ans pour s'opposer à ce refus. Délai pris en compte en l'absence de versement d'une indemnité d'éviction. Une dérogation facilitée par la possibilité de faire une substitution de motif En principe, il faut que le motif du congé soit notifié dans un acte extrajudiciaire. Selon l'article 6 alinéa 4 du décret du 30 septembre 1953, il ne peut être modifié. Cass novembre 1957 : le motif de refus de renouvèlement doit être précisé dans l'acte et ne saurait être substitué. [...]

[...] Or, la facilité pour le bailleur de se délier de son obligation et de fait, de refuser un tel renouvèlement semble remettre en cause cette idée de protection. De plus, il arrive parfois que le bailleur échappe au versement de l'indemnité d'éviction. Impossibilité pour le locataire de se fonder sur le motif transmis par le bailleur La substitution de motif soulève certains inconvénients. En effet, l'admission par les juges de cassation de motifs autres que ceux invoqués au preneur dans le congé, risque d'entraîner une confusion dans l'esprit de celui-ci, qui ne peut s‘appuyer sur le motif énoncé. [...]

[...] Elle reproche, en outre à la cour d'appel d'avoir statué sur un motif erroné en retenant que le refus de renouvellement d'un bail est valable lorsqu'il « est délivré pour le terme du bail et qu'il comprend une indemnité d'éviction ». Sur le fondement de l'article L. 145-9 du code du commerce, la société locataire se pourvoit en cassation. Se pose dès lors les problèmes de droit suivant : Sous quelles conditions, la délivrance d'un congé assortie d'un refus de renouvellement d'un bail venu à expiration est-elle recevable ? Lorsqu'un congé est délivré pour le terme du bail et qu'il comprend une indemnité d'éviction, le bailleur peut-il signifier au preneur un motif autre que celui invoqué dans le congé ? [...]

[...] Cet article dispose que le congé doit être signifié et les motifs indiqués, sous peine de nullité. Une solution permettant au bailleur de faire une substitution de motif et de déroger à l'article L.145-9 al Malgré les dispositions du précédent article, la cour de cassation retient que le bailleur n'a pas à justifier son refus de renouvèlement lorsque le congé est délivré pour le terme d'un bail et accompagné d'une indemnité d'éviction le bailleur n'a pas à justifier son refus de renouvèlement. L'indemnité doit justement permettre au bailleur de compenser ce refus. [...]

[...] Le statut spécial des baux commerciaux détermine les règles applicables lorsqu'un congé est délivré à un preneur L'application de ces règles a donc permis au bailleur d'effectuer une substitution de motifs dont le fonctionnement n‘est pas sans risque pour le preneur (II). I. L'application du statut des baux commerciaux au droit au renouvellement d'un bail Le bailleur peut délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail dès lors que celui-ci satisfait à certaines exigences Conditions de validité d'un congé avec refus de renouvèlement du bail En l'espèce, la société propriétaire des locaux dont une autre société jouissait, a décider à l'expiration du bail commercial (mise à disposition d'un bien immobilier à l‘égard d‘une personne, appelé locataire qui en contrepartie, versera au bailleur un loyer), de ne pas le renouveler. [...]