La garantie des défauts: le vice caché

Thèmes abordés

garantie, défaut, vice, caché, cassation, 13 janvier 2010

Résumé du document

"Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." telle est la disposition de l'article 1641 du code civil. Cette disposition permet donc de protéger les acheteurs contre les vendeurs qui leurs auraient caché les vices de la chose vendue. Cette hypothèse semble malhonnête de la part des vendeur, cependant, cette disposition du code permet de résoudre bien des contentieux, comme il en est par exemple le cas dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 13 janvier 2010.
En l'espèce, M Y a vendu à un couple par un acte authentique du 3 mai 2004 un immeuble, à cet acte était annexé un état parasitatire d'une société certifiant l'absence de trace visible de termintes. L'acte de vente comprenait également une clause d'exclusion de garantie. Les époux X ont cependant fait constaté par acte d'huissier la peésence de ces insectes le 4 mai 2004 et ont assigné le vendeur sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil ainsi que la société d'expertise et leur assureur sur le fondement de l'art 1382 du code civil pour se voir indemniser de leur préjudice. M Y a alors formé un appel en garantie contre la société CEDC.
La Cour d'appel a retenu la responsabilité de M X en écartant la clause d'exonération de garantie sur le fondement de l'article 1641 car elle retenait que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de son ignorance du vice pour se dégager de sa responsabilité. En effet, la cour d'appel relève pour appuyer cela que M X avait effectué des travaux antérieur de colmatage du plancher et des plinthes ainsi que le fait qu'il était présent lors de l'état des lieux.
Mécontent de cette solution, M Y se pourvoit en cassation aux motifs qu'il était profane en la matière et n'aurait pu se fier qu'au constat de l'expert pour en déduire qu'aucune activité parasitaire n'était en cours au jour de la vente. Après avoir soulever le moyen de son ignorance du vice, M Y remet en cause la notion même de vice caché, en estimant que la preuve du vice, dont l'expert avait estimé qu'il était apparent même pour un acheteur moyennement diligeant, demeuré caché pour les vendeurs n'était pas démontrée.
La question est alors de savoir si la mauvaise foi du vendeur souverainement retenue par la cour d'appel peut l'exonérer ou non de sa garantie quand bien même un acte mentionnant un état parasitaire négatif aurait été inséré à l'acte.
La cour de cassation rejette le pouvoi de M Y en estimant que le travaux effectués par le vendeur permettait de retenir la connaissance du vendeur sur la présence de termites. Par ailleurs, M Y a commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte de vente la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il avait l'obligation d'en informer les acheteurs. La cour suprême rappelle que le caractère de vice caché a été souverainement établi par la cour d'appel. La cour de cassation a donc estimé au vue de ces éléments que M Y ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie du fait de sa mauvaise foi.

Extraits

[...] Ceci est possible selon l'art 1643 du code civil qui dispose que le vendeur "est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie". La clause est donc valide mais la question se pose de savoir si elle est applicable. Les juges de la cour de cassation réponde que non et écarte cette clause afin de retenir la garantie du vendeur. [...]

[...] Cette disposition permet donc de protéger les acheteurs contre les vendeurs qui leurs auraient caché les vices de la chose vendue. Cette hypothèse semble malhonnête de la part des vendeur, cependant, cette disposition du code permet de résoudre bien des contentieux, comme il en est par exemple le cas dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation en date du 13 janvier 2010. En l'espèce, M Y a vendu à un couple par un acte authentique du 3 mai 2004 un immeuble, à cet acte était annexé un état parasitatire d'une société certifiant l'absence de trace visible de termintes. [...]

[...] On a maintenant une obligation contractuelle d'information qui pèse sur tout vendeur mais en particulier sur le vendeur professionnel. Cependant à coté de cela, on a une multiplication des obligations légales d'information qui sont spécifiques cette fois, comme par exemple les diagnostics pour la vente d'un immeuble. Le vendeur a l'obligation d'annexer tout ces documents. Si on applique cette règle au cas d'espèce, le vendeur dans un premier temps semble avoir respecter son obligation en insérant dans l'acte de vente le compte rendu de l'état parasitaire négatif. [...]

[...] M Y a alors formé un appel en garantie contre la société CEDC. La Cour d'appel a retenu la responsabilité de M X en écartant la clause d'exonération de garantie sur le fondement de l'article 1641 car elle retenait que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de son ignorance du vice pour se dégager de sa responsabilité. En effet, la cour d'appel relève pour appuyer cela que M X avait effectué des travaux antérieur de colmatage du plancher et des plinthes ainsi que le fait qu'il était présent lors de l'état des lieux. [...]

[...] Un vendeur de mauvaise foi ne pouvant se prévaloir de la clause exclusive de garantie Le vice caché a été établi souverainement par les juges du fond, ce qui appelle en garantie le vendeur compte tenu de sa mauvaise foi Cet appel en garantie du vendeur s'avère obligatoire malgrè la clause d'exclusion de garantie insérée au contrat du seul fait de sa mauvaise foi A. un vice caché appelant à garantie le vendeur de mauvaise foi Le vice caché a été apprécié souverainement par les juges du fond. [...]