Commentaire : Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 septembre 2009. L’obligation d’information du vendeur en matière immobilière

Thèmes abordés

obligation, information, vendeur, matière, immobilière, cassation, 23, septembre, 2009

Résumé du document

« Qui vend le pot dit le mot » disait Loisel témoignant ainsi d'une obligation spécifique à la charge du vendeur. Le contrat de vente, comme tout contrat, met, en effet, des obligations à la charge du vendeur et de l'acheteur. Ainsi, par exemple, l'article 1603 du Code civil affirme que le vendeur a deux obligations principales, délivrer et garantir la chose qu'il vend. À coté de ces obligations principales, se sont développées d'autres obligations plus secondaires. Parmi elles, se trouve l'obligation d'information directement énoncée par Loisel. Cette interprétation extensive de la notion de contrat a conduit Josserand à parler de « forçage du contrat. » Cette obligation a été révélée par la doctrine et amplifiée par la Jurisprudence et elle est parfois imposée directement par la loi dans certains domaines comme pour le professionnel vendeur de biens ou prestataire de services (article L111-1 du code de la consommation) ou encore dans le domaine de la vente immobilière où les obligations d'informations se développent notamment avec la multiplication de divers diagnostics préalables à la vente. C'est ainsi dans le domaine immobilier et plus précisément en ce qui concerne le diagnostic relatif à l'absence ou à la présence d'amiante que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 23 septembre 2009.

En l'espèce, les vendeurs (les consorts X) d'une maison d'habitation précisent dans la promesse de vente puis dans l'acte notarié que selon une attestation délivrée par un diagnostiqueur, la maison ne comportait pas de biens susceptibles de contenir de l'amiante. Toutefois, les acheteurs (les époux A) font procéder à un nouveau diagnostic et ce dernier est contradictoire à celui établi par les vendeurs en ce qu'il relève la présence d'amiante. Les acheteurs assignent les vendeurs en responsabilité pour défaut de conformité et vice caché sur le fondement des articles 1604 et 1641 du Code civil ainsi que le diagnostiqueur en se basant sur sa responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil) aux fins d'obtenir le paiement de diverses sommes parmi lesquelles figurent les frais de désamiantage et de reconstruction. La Cour d'appel de Paris accueille la demande des acheteurs et retient la responsabilité des vendeurs (en plus de celle du diagnostiqueur) aux motifs que « ceux ci ont failli à leur obligation d'information et de sécurité […] que si leur bonne foi n'est pas en cause […], ils sont néanmoins tenus de répondre de leur obligation envers leurs acquéreurs. » Les vendeurs forment alors un pourvoi en cassation.

Extraits

[...] Ainsi, la Cour de cassation vise certes l'article 1134 du Code civil mais son attendu rappelle le fondement de l'obligation d'information en matière de vente immobilière : « Qu'en statuant ainsi, alors que la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis. » Ainsi, après avoir rappelé l'existence d'une obligation d'information spécifique du vendeur en matière immobilière, la Cour de cassation va aborder les éventuelles sanctions en cas de délivrance d'une information erronée à l'acheteur. [...]

[...] On peut ainsi noter qu'on peut bien évidemment engager la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur s'il n'a pas les compétences requises, ne remplit pas la condition d'impartialité et ne dispose pas des moyens nécessaires pour effectuer les diagnostics. Ainsi, la Cour de cassation (troisième chambre civile) dans un arrêt en date du 2 juillet 2003 a défini la mission du diagnostiqueur en énonçant qu'il est tenu « de s'enquérir des caractéristiques complètes de l'immeuble concernant la présence éventuelle d'amiante » Ainsi, s'il ne respecte pas cette mission, sa responsabilité pourra être engagée comme l'a affirmé la Cour de cassation (troisième chambre civile) dans un arrêt en date du 3 janvier 2006 – « le diagnostiqueur qui a reçu une mission complète engage sa responsabilité s'il ne procède pas à une recherche systématique » – ou encore dans un arrêt du 17 septembre 2009. [...]

[...] Pour éviter toute ambigüité elles feront alors paraitre une stipulation expresse dans l'acte, stipulation dans laquelle le vendeur s'engerait à fournir un bien sans amiante. Dans ce cas, si on fait une lecture à contrario de l'arrêt de la Cour de cassation, il semblerait que la responsabilité du vendeur puisse être engagée si le diagnostic fourni s'avère erroné et qu'il y a en fait de l'amiante dans le bien puisque le vendeur se serait dans ce cas engagé à ce qu'il n'y en ait pas. [...]

[...] On peut aussi rappeler que le vendeur engagera sa responsabilité en commettant une faute s'il affirme l'absence de présence d'amiante en se référant au décret du 7 février 1996 sur la foi d'un diagnostic négatif établi selon la réglementation antérieure. Ainsi, on le voit, l'exonération de la responsabilité du vendeur immobilier ou plus précisément du « propriétaire » du bien immobilier n'est qu'un principe et comme tout principe elle est assortie d'exceptions. Ici on peut se poser la question de savoir si la solution aurait été la même si le propriétaire du bien immobilier était en fait un vendeur professionnel. En effet, la Cour de cassation est souvent plus stricte lorsqu'il s'agit de vendeurs-sachant que de vendeurs-profanes. [...]

[...] D'où l'exigence de cette obligation d'information en l'espèce puisqu'il s'agit bien d'une maison individuelle : « les consorts X . ont vendu aux époux Y . une maison d'habitation » Cette loi a été reprise dans divers codes et notamment à l'article L1334-7 du Code de la santé publique mais aussi aux articles L271-4 et L271-6 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur d'immeuble de fournir à l'acquéreur dès l'avant-contrat un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante à peine de ne pouvoir s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : « En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente [ ] Le dossier de diagnostic technique comprend [ ] les documents suivants :2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ». [...]