Commentaire comparé : Cass 3ème civ. 15 décembre 1993 ; Cass 3ème civ. 27 mars 2008

Thèmes abordés

Arrêt du 15 décembre 1993 - arrêt du 27 mars 2008

Résumé du document

Dans l'arrêt du 15 décembre 1993 il est question d'une femme, le promettant, qui avait consenti une promesse unilatérale de vente le 22 mai 1987 pour une période expirant le 1er septembre 1987. Quatre jours plus tard, le 26 mai 1987, le promettant notifiait aux bénéficiaires sa décision de ne plus vendre. Les bénéficiaires levaient néanmoins l'option le 10 juin 1987.

L'arrêt du 27 mars 2008 faisait question d'une société qui avait consenti une promesse unilatérale de vente d'un immeuble à une seconde société (Ogic). La promesse a été faite par acte notarié et comportait un délai ainsi que des conditions suspensives. Avant l'expiration de ce délai, le promettant a aussi concédé une promesse synallagmatique de bail portant sur le même immeuble à une troisième société (Brioni). Le bail a ensuite été conclu et le promettant a refusé de vendre l'immeuble à la société Ogic bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente.

Dans les deux arrêts, les différents bénéficiaires ont assigné les deux différents promettants en réalisation forcée de la vente, argument rejeté en première instance ainsi que par la cour d'appel qui les a déboutés.

Dans le premier arrêt, les bénéficiaires font grief à l'arrêt de les débouter de cette demande, sur les motifs que « dans une promesse de vente, l'obligation du promettant constitue une obligation de donner » que la cour d'appel a donc violé les articles 1134 et 1589 du Code Civil.

Dans le second arrêt la société Ogic fait grief a l'arrêt sur les motifs de considérer que l'inexécution de l'engagement de vendre de la part du promettant ne pouvait se résoudre qu'en dommages et intérêts alors que « par l'allocation de dommages et intérêts, les parties ont la faculté de stipuler que par exception, la vente de l'immeuble pourra être exécutée de manière forcée sur décision de justice ».

En comparant les décisions de la Cour de Cassation dans ces deux arrêts de plus de dix ans d'écart il est intéressant de se demander si l'inexécution de l'engagement de vendre peut-elle amener à une exécution forcée de la vente dans l'application de l'article 1142 du Code Civil ?

Dans l'arrêt du 15 décembre 1993 la Cour de Cassation a approuvé l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris, celle-ci ayant « exactement retenu que, tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et que la levée d'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ».

Dans l'arrêt du 27 mars 2008 la Cour rejette également le pourvoi aux motifs que « si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever que les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n'avaient pas stipulé que l'inexécution par la société Foncière Costa de sa « promesse ferme » et de son « engagement ferme et définitif » de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du code civil ».

Extraits

[...] Elle admet donc qu'une stipulation contractuelle puisse venir directement contrarier sa lecture pour le moins étroite de l'article 1142 du Code Civil. [...]

[...] Une réaffirmation au principe dans l'arrêt du 27 mars 2008 Dans cet arrêt il est encore question d'une promesse unilatérale de vente faite entre deux sociétés portant sur un bien immobilier. La promesse précise expressément que le promettant s'engage de manière « ferme et définitive ». Le bénéficiaire lève l'option alors que le promettant se rétracte de son engagement. Le bénéficiaire l'assigne donc en justice afin d'obtenir, en se prévalant des termes de la promesse, outre des dommages-intérêts, l'exécution forcée en nature du contrat. Comme dans le précédent arrêt, la Cour de Cassation rejette le pourvoi formé par les bénéficiaires sur l'exécution forcée de la promesse. [...]

[...] Les bénéficiaires pour se distinguer de l'arrêt du 15 décembre 1993, soulignent que cet engagement est une convention excluant l'article 1142 du Code Civil. Une voie de sortie apportée par l'arrêt de 2008 La différence majeure que l'on peut constater entre les deux arrêts, est que le second apporte une distinction en soulignant qu'il ya une possibilité de contraindre à une exécution de la vente dans une obligation de faire une avancée de la jurisprudence qui pourrait amener sans doute à un abandon de la jurisprudence de 1993 Une différence majeure entre les deux arrêts : une possibilité de contraindre à une exécution de la vente dans une obligation de faire En effet, si la Cour de Cassation rejette l'arrêt du 27 mars 2008 formé par les bénéficiaires sur les moyens que l'article 1142 du Code Civil peut être exclu par une convention, elle ne rejette pas pour autant l'idée qui est possible de voir une exécution forcée de la vente si il ya une réelle convention à l'article 1142 du Code Civil. [...]

[...] Exécution forcée ou dommages-intérêts dans l'inexécution de la promesse de vente : une jurisprudence sans cesse réaffirmée depuis 1993 Si l'arrêt du 15 décembre 1993 a affirmé l'existence d'une obligation de faire au sein de la promesse unilatérale l'arrêt plus de dix ans après du 27 mars 2008 a réaffirmé ce principe arrêt du 15 décembre 1993 : l'affirmation d'une obligation de faire dans la promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage à vendre un bien déterminé à des conditions déterminées, notamment le prix, à un autre (le bénéficiaire) qui dispose d'un droit d'option consistant à acheter (en levant l'option) ou non (en laissant passer le délai convenu). Le prometteur est tenu par l'obligation de vente, il doit donc respecter sa promesse et ne pas vendre son bien, si c'est le cas, sa responsabilité est engagée. [...]

[...] Avant l'expiration de ce délai, le promettant a aussi concédé une promesse synallagmatique de bail portant sur le même immeuble à une troisième société (Brioni). Le bail a ensuite été conclu et le promettant a refusé de vendre l'immeuble à la société Ogic bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Dans les deux arrêts, les différents bénéficiaires ont assigné les deux différents promettants en réalisation forcée de la vente, argument rejeté en première instance ainsi que par la cour d'appel qui les a déboutés. [...]