Commentaire Cass, Civ 3ème, 14 fév. 2007

Thèmes abordés

Bonne foi, Pacte de préférence, Nullité du contrat, Substitution d'acquéreur

Résumé du document

La bonne foi occupe une importance rare dans le domaine contractuel. Elle est fondamentale car elle évite le recours à des sanctions et vise ainsi à protéger le co-contractant le plus faible. En effet, c'est la bonne foi qui est consacrée dans l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 février 2007. Dans un pacte de préférence, convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve, au cas où il le vendrait, au bénéficiaire de la clause, la notion de bonne foi est primordiale.
M.Lesser (SERARL) et Mme Irma Dach ont consenti à un pacte de préférence concernant un fonds de commerce de pharmacie. L'héritière de Mme Dach, Romaine Dach, a vendu à la société civile immobilière Serp (SCI) l'immeuble donné à bail. La SERARL, bénéficiaire du pacte de préférence soutient que la vente a été réalisé au mépris de ses droits. Le SERARL demande donc la nullité de la vente et obtiens gain de cause dans la décision de la Cour d'appel de Metz le 4 Octobre 2005. La SCI se pourvoit en cassation au motif que les conditions d'annulation de la vente consentie par la violation d'un pacte de préférence n'étaient pas réunies.

Extraits

[...] Mme Dach et M. Lesser : acte authentique dans lequel est formulé le pacte de préférence. Quand reprise du bail par la Pharmacie du Lion : continuation de ce pacte. Puisqu'inscrit dans le contrat de bail et dans acte authentique, Romaine Dach ne peut dire qu'elle n'en a pas connaissance. De plus : article 1690 alinéa 2 du code civil : cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique”. De même pour la SCI : rapport d'expertise mentionnant le pacte : Cour de cassation : le rapport d'expertise aux débats par la SCI mentionnait l'existence d'un pacte de préférence au profit du preneur”(mauvaise foi des parties! [...]

[...] Quelles sont les modalités probatoires de ce dernier? La Cour de cassation reprend un arrêt de principe émis dans une décision du 26 mai 2006 qui énonce que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir Les sanctions relatives à la violation d'un pacte de préférence ont évoluées depuis l'arrêt du 26 mai 2006 consacré par l'arrêt étudié. [...]

[...] (Autre choix : bien revient au propriétaire après annulation du contrat. Exécution du pacte si nouvelle volonté de vente : proposition en premier lieu au bénéficiaire. Exécution différée mais qd même présente! Si la violation d'un pacte de préférence se caractérise par de telles sanctions, il convient d'abord de prouver cette violation, en rapportant deux preuves : la connaissance de l'existence du pacte et celle de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir. II . La preuve du pacte de préférence possible malgré la probatio diabolica : La preuve du pacte de préférence est constistuée de deux conditions nécessaires. [...]

[...] Le bénéficiaire a la possibilité d'acquérir le bien mais obligation? La substitution d'acquéreur : conséquence de la nullité du contrat : (Arrêt chambre mixte 26 mai 2006 : la substitution d'acquéreur est subordonnée à l'annulation de la convention passée entre les parties, fraudant le bénéficiaire. Relation importante entre l'annulation et la substitution dans arrêt du 14 fevrier 2007(reprise de l'attendu de principe éloquent : veut renforcer la connivence entre nullité et substitution: protection du bénéficiaire renforcée. (Principe substitution de l'acquéreur : pas de textes mais il est reconnu que le pacte de préférence est renforcé par la substitution : on rend au bénéficiaire le contrat dont il a été privé. [...]

[...] En effet, c'est la bonne foi qui est consacrée dans l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 14 février 2007. Dans un pacte de préférence, convention par laquelle le propriétaire d'un bien le réserve, au cas où il le vendrait, au bénéficiaire de la clause, la notion de bonne foi est primordiale. M.Lesser (SERARL) et Mme Irma Dach ont consenti à un pacte de préférence concernant un fonds de commerce de pharmacie. L'héritière de Mme Dach, Romaine Dach, a vendu à la société civile immobilière Serp (SCI) l'immeuble donné à bail. [...]