Commentaire d'arrêt Troisième chambre civile de la Cour de cassation - 8 septembre 2010

Thèmes abordés

La nature de la promesse unilatérale de vente, prémices d'un revirement

Résumé du document

La Cour de cassation considère, de jurisprudence constante, que la nature de l'obligation du promettant d'une promesse unilatérale de vente était une obligation de faire et que la sanction de la rétractation de ladite promesse se résolvait en dommages et intérêts. La doctrine conteste majoritairement cette solution jurisprudentielle et il semble, dans son arrêt de cassation du 8 septembre 2010, que la Haute Juridiction opère un revirement de jurisprudence, dans des termes clairs et précis.

Extraits

[...] Le bénéficiaire dispose donc d'une créance immobilière sur le bien objet de la convention. Il en est propriétaire et supporte les risques dès la livraison. Toutefois, le promettant est tenu de conserver la chose et d'y apporter tous les soins d'un bon père de famille, sous peine de dommages et intérêts. Le droit de propriété étant un droit inaliénable, en vertu notamment de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, la sanction de l'inexécution de l'obligation du promettant est l'exécution forcée en nature. [...]

[...] La conséquence de ce caractère contractuel est que les héritiers des droits et obligations du promettant décédé sont tenus de respecter la promesse si l'option est valablement levée. C'est pourquoi la Cour de cassation précise que l'autorisation du juge des tutelles n'était pas nécessaire en l'espèce puisque le consentement du promettant avait été donné avant son décès. De ce fait, les héritiers du promettant décédé sont obligés par la promesse de celui-ci. Il est donc nécessaire de déterminer la nature de l'obligation à laquelle ils sont tenus car les sanctions de l'inexécution d'une obligation différent selon sa nature. [...]

[...] Les effets de la promesse unilatérale de vente sont ainsi renforcés par cette jurisprudence du 8 septembre 2010. Le premier effet est que le bénéficiaire de cette obligation de donner est titulaire d'un droit de caractère immobilier Le second effet porte sur la sanction de l'inexécution de cette obligation Le bénéficiaire titulaire d'une créance immobilière Dans la mesure où le bénéficiaire acquiert une obligation de donner, et non de faire, la promesse unilatérale de vente a pour effet de lui transmettre la propriété ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l'objet, dans la mesure également où la vente est réputée réalisée. [...]

[...] A savoir, s'agit-il d'une obligation de faire ou de donner ? La Cour de cassation semble rompre avec sa jurisprudence et va ainsi casser et annuler l'arrêt des juges du fond qui en avaient fait application. La Cour de cassation considère en effet que « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l'option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu'il y eût lieu d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles ». [...]

[...] La doctrine conteste majoritairement cette solution jurisprudentielle et il semble, dans son arrêt de cassation du 8 septembre 2010, que la Haute Juridiction opère un revirement de jurisprudence, dans des termes clairs et précis. Dans les faits, les époux X ont conclu avec la société Francelot (la société) une promesse unilatéral de vente d'un terrain avec un délai d'option renouvelable deux fois par tacite reconduction, sauf dénonciation par le promettant. Or, pendant ce délai, l'un des époux promettant est décédé, laissant pour seul héritier un mineur placé sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire. [...]