Commentaire d'arrêt rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation le 3 novembre 2011: la sanction du pacte de préférence

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, Troisième Chambre Civile, Cour de cassation, 3 novembre 2011, la sanction du pacte de préférence

Résumé du document

Alors que la jurisprudence relative aux avant-contrats fait l'objet d'une vive critique, la Cour de cassation vient préciser la sanction du pacte de préférence dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile le 3 novembre 2011.
En l'espèce, un pacte de préférence a été conclu sur un bien faisant déjà l'objet d'une promesse synallagmatique de vente. Les effets du pacte de préférence rétroagissent cependant à une date antérieure à la la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui a, par la suite, fait l'objet d'un acte réitératif. Le bénéficiaire du pacte de préférence demande la déclaration de la nullité de la vente réalisée au bénéfice du tiers et sa substitution dans le contrat de vente, accordée par la Cour d'appel. Le vendeur et promettant forme alors un pourvoi en cassation selon un moyen divisé en trois branches: l'absence de connaissance du tiers acquéreur de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence, connaissance qui doit être établie à la date de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente.

Extraits

[...] L'acheteur doit avoir eu connaissance de l'existence du pacte de préférence ainsi que de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir. L'arrêt commenté confirme en cela la jurisprudence de la Cour dégagée dans un arrêt du 26 mai 2006. La preuve de la connaissance de l'existence du pacte semble aisée, dès lors que celui peut être publié. En revanche, la preuve de la seconde condition est bien plus délicate et ne peut résulter, comme le rappelle la première branche du moyen invoqué, de la seule connaissance de l'existence du pacte. [...]

[...] Commentaire d'arrêt Cass civ 3eme novembre 2011 Alors que la jurisprudence relative aux avant-contrats fait l'objet d'une vive critique, la Cour de cassation vient préciser la sanction du pacte de préférence dans un arrêt rendu par la 3e chambre chambre civile le 3 novembre 2011. En l'espèce, un pacte de préférence a été conclu sur un bien faisant déjà l'objet d'une promesse synallagmatique de vente. Les effets du pacte de préférence rétroagissent cependant à une date antérieure à la la conclusion de la promesse synallagmatique de vente qui par la suite, fait l'objet d'un acte réitératif. [...]

[...] Cet arrêt n'est pas la preuve d'un assouplissement jurisprudentiel, et il semble que la solution ne résulte ici que de faits particulièrement atypiques. La Cour de cassation établit ensuite la date à laquelle l'existence de ces deux conditions doit être appréciée. B date de l'existence des deux conditions de la nullité du contrat de vente contraire au pacte de préférence La deuxième branche du moyen rappelle la jurisprudence traditionnelle selon laquelle les deux conditions à la nullité de la vente doivent s'apprécier au moment où le tiers contracte avec le promettant. [...]

[...] En revanche, à la date de réitération de l'acte de vente, le pacte de préférence avait déjà été conclu. On peut également penser que la décision a pu être influencée par le fait que le tiers acquéreur souhaitait également l'annulation de la vente, la décision étant alors aussi dans son intérêt. Ce serait ainsi des éléments purement factuels qui auraient mené la Cour à retenir la date de réitération de l'acte plutôt que la date de sa conclusion. La solution peut paraître critiquable sur un second point, en ce qu'elle substitue le bénéficiaire dans un contrat dont elle constate pourtant la nullité. [...]

[...] La solution n'est pas claire. Cependant, l'exposé des faits par la Cour indique que la seconde date est bien celle de la réitération de l'acte, et non celle de la conclusion de la vente. Ainsi, l'on est mené à penser que la Cour de cassation retient que la date à prendre en compte est celle de la réitération du contrat de vente. Cet arrêt serait alors un revirement par rapport à l'arrêt du 25 mars 2009 où elle avait retenu la solution inverse. [...]