Commentaire de l'arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 25 mars 2009

Thèmes abordés

Violation pacte de préférence, substitution dans les droits du tiers, annulation.

Résumé du document

La sanction du pacte de préférence par une annulation du contrat le violant et par une substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers a été le fruit d'une évolution jurisprudentielle (I.a). Cette substitution est soumise à la double condition que l'acquéreur ait eut connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir (I.b). Cependant, l'arrêt vient apporter une précision quant au moment de l'appréciation, celle ci se fait au moment de la conclusion de la promesse de vente, à moins que les parties aient fait de la réitération de celle ci par un acte authentique un élément constitutif de leur engagement (II.a). Cette nouvelle exigence restrictive par rapport au moment de l'appréciation de la mauvaise fois du tiers semble aller dans le sans d'un recul de la sanction de la substitution (II.b).

Extraits

[...] Un problème se pose lorsque le débiteur du pacte de préférence a conclu avec un tiers sans proposer préalablement la vente au bénéficiaire du pacte de préférence. C'est ce qui s'est passé dans notre arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 25 mars 2009. En l'espèce, un bien immobilier avait été attribué à une personne par un acte de donation-partage. Or cet acte comportait un pacte de préférence au profit d'une autre personne. Cela signifiait que si la personne qui a reçu le bien souhaite le vendre, il faut qu'elle propose celui ci en priorité à la bénéficiaire du pacte. [...]

[...] Pour dégager le notaire d'une éventuelle responsabilité, les parties au « compromis » ont prévu que le notaire dans l'acte de « compromis » de vente ne faisait que état de la volonté de vendre l'immeuble. Elles avaient donc accepter que l'acte en question ne produise pas les effets d'une vente. Les juges de la Cour d'Appel ont accueillit la demande de la bénéficiaire du pacte de préférence et ont donc annulé la vente conclue avec les acquéreurs et ont substitué la demanderesse dans leurs droits. [...]

[...] Commentaire de l'arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 25 mars 2009 Il existe un important contentieux concernant les avant contrats, notamment par l'absence de codification actuelle les concernant. C'est dans ce contexte qu'on eut à trancher les juges de la Cour de Cassation dans un arrêt du 25 mars 2009. Par un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence une personne s'est vu attribuer des droits sur un immeuble. Cette personne a conclu avec un couple une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble. [...]

[...] Cette nouvelle exigence restrictive par rapport au moment de l'appréciation de la mauvaise fois du tiers semble aller dans le sans d'un recul de la sanction de la substitution (II.b). I. Un mécanisme de substitution dans les droits du tiers acquéreur comme sanction de la violation d'un pacte de préférence par un tiers de mauvaise foi. Même si la validité d'un pacte de préférence est acquise par la jurisprudence, c'est autour de la question de la sanction de ce pacte que le débat a lieu il y a quelques années. [...]

[...] Si le promettant a conclu avec un tiers, il commet une faute dans le choix du cocontractant et le contrat formé avec celui ci sera inopposable au tiers. Le bénéficiaire pourra alors conclure avec le promettant s'il le souhaite. Cette solution paraît moins radicale qu'une substitution dans les droits du tiers puisque le contrat passé avec le tiers est tout simplement réputé ne pas avoir existé et la justice ne vient pas intervenir dans l'octroi du bien. Les parties au pacte de préférence repassent par un mécanisme « normal » de vente, ce qui retire le côté brutal de la substitution. [...]