Commentaire d'arrêt, Cass. Civ. 3ème, 2 juillet 2003: cadre du contrat de bail

Thèmes abordés

Contrat de bail, résiliation de plein droit, cas fortuit, preneur, garantie, indemnisation

Résumé du document

« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. ». Dans le cadre du contrat de bail, le bailleur a donc une obligation de maintien en jouissance durant un certain laps de temps et le preneur l'obligation de verser un loyer pendant la même durée.

Extraits

[...] Plutôt que de se baser sur des conditions jurisprudentielles, la Cour aura peut-être due se limiter à écarter l'existence d'un cas fortuit. Le cas fortuit et l'absence d'indemnisation Le cas fortuit est juridiquement défini comme l'événement imprévisible, provoqué par une cause extérieure ; il est l'hypothèse expressément prévue par l'article 1722. La Cour de cassation fait une application constante de cette article déduisant la non indemnisation de l'absence de cas fortuit. A titre d'exemple dans un arrêt du 29 juin 2011, la Cour relève que le preneur est privé d'indemnité dès lors que celle-ci « ne lui était pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'était pas entrée dans son patrimoine ». [...]

[...] II – Une volonté de protection juridique et jurisprudentielle du preneur L'article 1721 du Code civil est une véritable protection pour le preneur à un contrat de bail, prévoyant à la fois une garantie et une obligation d'indemnisation à la charge du bailleur. La garantie contre les vices et défauts L'article 1721 dispose que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. [...]

[...] Une telle approche permettant de répondre à la question: Quelles son les conditions que nécessite la résiliation de plein droit du contrat de bail et quelles sont ses alternatives ? I – L'hypothèse de la résiliation de plein droit L'article 1722 du Code civil prévoit la résiliation du contrat bail de plein droit selon certaines conditions, auxquelles la Cour de cassation ajoute des critères L'application de cet article semble cependant certaine et sans limitation dans un cas fortuit L'application restrictive de la résiliation du bail de plein droit par les juridictions Selon l'article 1722 du Code civil, « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. [...]

[...] Ce même article prévoit en son second alinéa l'indemnisation qui devra être versée par le bailleur au preneur en cas de défauts ou vices de la chose. De telles dispositions s'applique en dehors de toute résiliation du contrat de bail, ainsi elles ne sont pas propres au cas de l'espèce, ce n'est pas la solution trouvée par les juridictions pour écarter la résiliation de plein droit de l'article 1722; en effet ce que retient la Cour, le 2 juillet 2003 est que le préjudice engendré pour le preneur et la mauvaise foi du bailleur ayant été retenus, une indemnité, tel qu'en dispose l'article 1721 semble s'appliquer. [...]

[...] La Cour d'appel de Versailles, dans un arrêt du 7 mars 2002, a estimé qu'il ne pouvait y avoir résiliation de plein droit, puisque l'immeuble n'était pas totalement détruit, et que de ce fait la société bailleresse devait réparer le préjudice subit par le preneur du fait des travaux. Un pourvoi en cassation est formé. Le problème juridique qui se pose devant la juridiction suprême est celle de savoir si le fait d'effectuer de lourds travaux sur un immeuble est une cause de résiliation de plein droit du contrat de bail. [...]