Commentaire d’arrêt : 3ème chambre civile, 17 novembre 2009

Thèmes abordés

3ème chambre civile, 17 novembre 2009, vendeur, acquéreur, Cour de cassation, caducité de la vente, condition suspensive, obligation

Résumé du document

Par exception au principe, la défaillance de la condition suspensive n'entraine pas toujours la caducité de l'obligation qui y est rattachée. C'est ce que rappelle la 3e chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 17 novembre 2009, pour une condition suspensive stipulée dans l'unique intérêt d'une des parties qui s'est réali-sée postérieurement au délai convenu.

En l'espèce, la vente d'un appartement est conclue par acte sous seing privé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005. Or l'acquéreur n'obtient son prêt que trois jours après l'expiration du délai, mais avant la signature de l'acte authentique dont la date était fixée conventionnellement au 6 jan-vier 2006. L'acquéreur assigne alors le vendeur pour faire dire la vente parfaite.
L'acquéreur est débouté de sa demande en première instance et interjette donc appel. Dans un arrêt du 4 septembre 2008, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence rejette à son tour la demande au motif que « le prêt n'ayant été accordé que le 1er décem-bre 2005, le "compromis" était devenu caduc en application des conditions générales de l'acte puisque les vendeurs n'ont pas accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ». La Cour d'appel retient toutefois que la condition sus-pensive était stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs.
L'acquéreur se pourvoit alors en cassation.

Extraits

[...] D'après Frédérique Cohet-Cordey, « si la non-réalisation d'une condition suspensive entraîne la caducité de l'acte conclu sous cette condition, l'absence de sa réalisation dans un délai déterminé ne produit un tel effet que lorsque les parties l'ont expressément et clairement décidé. A défaut, le délai stipulé est traditionnellement considéré comme indicatif et non impératif ». Ainsi, le vendeur peut toujours contourner cette jurisprudence écartant la possibilité de se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive en insérant une clause dans le contrat stipulant que l'absence de la réalisation de la condition dans un délai déterminé entraîne la caducité de l'acte conclu sous cette condition. La volonté des parties demeure prééminente. [...]

[...] L'acquéreur se pourvoit alors en cassation. La réalisation postérieure au délai convenu de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur rend-elle l'obligation de vendre caduque ? La Cour de cassation casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel pour violation des articles 1134 et 1178 du code civil, considérant que « lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ». Ainsi, la possibilité pour l'acquéreur de renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif sera étudiée dans un premier temps avant d'examiner dans un second temps l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition (II). [...]

[...] qui avait, en conséquence, seul qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation ( ) ». Le 13 juillet 1999, la 3e chambre civile de la Cour de cassation casse un arrêt qui déboute un vendeur de sa demande en constatation de la caducité de la vente suite à la survenance tardive de la condition suspensive, sans constater que la condition (en l'espèce, l'octroi d'un permis de construire) avait été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et alors que la défaillance d'une condition suspensive emporte caducité de la promesse synallagmatique de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties. [...]

[...] Commentaire d'arrêt : 3ème chambre civile novembre 2009 Par exception au principe, la défaillance de la condition suspensive n'entraine pas toujours la caducité de l'obligation qui y est rattachée. C'est ce que rappelle la 3e chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 17 novembre 2009, pour une condition suspensive stipulée dans l'unique intérêt d'une des parties qui s'est réalisée postérieurement au délai convenu. En l'espèce, la vente d'un appartement est conclue par acte sous seing privé sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 29 novembre 2005. [...]

[...] La Cour de cassation reprend cette interprétation dans l'arrêt du 17 novembre 2009. On est ici à la limite entre l'interprétation extensive et la création de règle de droit. L'acquéreur peut donc renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif ; ceci implique, afin que la renonciation soit efficace, l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition. L'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition : En principe, la défaillance de la condition entraine la caducité de l'obligation Mais ce n'est pas la solution retenue par la Cour de cassation qui s'inscrit dans un courant jurisprudentiel consacrant l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition lorsqu'elle est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur La caducité de l'obligation en principe entrainée par la défaillance de la condition : La défaillance de la condition intervient lorsqu'il est certain que l'évènement ne pourra plus se produire, ou lorsque le délai pour la réalisation de l'évènement est expiré. [...]