Commentaire de l'arrêt du 25 mars 2009 :

Thèmes abordés

substitution, bénéficiaire, pacte de préférence, mauvaise foi.tiers acquéreurs, promesse synallagmatique de vente.

Résumé du document

La sanction de la violation d'un pacte de préférence, par la substitution du bénéficiaire du pacte aux tiers acquéreurs, nécessite la réunion de certaines conditions.
L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, rendu le 25 mars 2009, apporte une précision importante concernant la date d'appréciation de ces conditions, dans l'hypothèse ou, comme c'est le cas en matière immobilière, la vente litigieuse prend la forme d'une promesse synallagmatique de vente suivie d'une réitération par acte authentique.
En l'espèce, un particulier, qui souhaitait vendre un immeuble qu'il avait reçu en donation-partage quelques années avant, conclua une promesse synallagmatique de vente (ici un compromis de vente) portant sur cet immeuble avec un couple d'époux acquéreur.
Le notaire, postérieurement à la conclusion de la promesse synallagmatique de vente, découvrit, lors de son travail de « régularisation de la vente », que l'immeuble avait fait antérieurement l'objet d'un pacte de préférence contenu dans l'acte de donation-partage. Le notaire avait donc notifié, au bénéficiaire du pacte, le projet de vente avec ses conditions, et avait signifié, à ce dernier, la possibilité de se prévaloir de ce pacte, si bien que le bénéficiaire avait fait connaître son intention d'acquérir l'immeuble.
Toutefois, le notaire n'en tenu pas compte, de sorte que l'acte authentique de vente fut signé.
Le bénéficiaire du pacte de préférence, invoquant alors la violation de ce pacte, demanda la nullité de la vente conclue avec les tiers acquéreurs, et sa substitution dans les droits de ces derniers.
La Cour d'appel fit droit à la demande du bénéficiaire, en disqualifiant le compromis de vente......
Ainsi, selon la Cour d'appel, il fallait se placer à la date de la signature de l'acte authentique, qui seul constituait la vente, pour apprécier la sanction de la violation du pacte de préférence, et donc pour rechercher si les conditions afférentes à la substitution du bénéficiaire étaient réunies.
Or, à cette date, les tiers acquéreurs, de part le notaire, connaissaient l'existence d'un pacte de préférence sur l'immeuble, et savaient que le bénéficiaire n'avait pas renié l'acceptation de l'offre d'acquisition qu'il avait faite. Un pourvoi fut donc alors formé par les tiers acquéreurs.
La question qui se posait ici en l'espèce, et dont a eu à répondre la Cour de Cassation, était celle de savoir à quelle date devait s'apprécier les conditions caractérisants la mauvaise foi des tiers acquéreurs ; conditions permettant, en tant que sanction de la violation du pacte de préférence, la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits des tiers acquéreurs.
La Cour de Cassation censura l'arrêt de la Cour d'appel, au motif que.....

Ainsi, la Cour de Cassation rejeta, de façon implicite, l'argumentation de la Cour d'appel qui tendait à disqualifier le compromis de vente.
Dans cet arrêt, la Cour de Cassation, en réponse à la question posée par le pourvoi, consacra l'appréciation de la mauvaise foi des tiers acquéreurs à la date de conclusion de la promesse synallagmatique de vente (2), après avoir préalablement subordonnée la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits des tiers acquéreurs à la preuve de leur mauvaise foi (1).

Extraits

[...] Pour cela, la Cour de Cassation pose, dans son arrêt du 26 mai 2005, deux conditions cumulatives. En effet, elle énonce que Si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir La Cour de Cassation subordonne donc, des lors, la sanction de la violation d'un pacte de préférence par substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur, à cette double preuve. [...]

[...] Une divergence quand à la date d'appréciation du critère de conclusion de la vente. Selon l'arrêt du 26 mai 2005, les deux conditions cumulatives devaient exister lorsque le tiers acquéreur a contracté c'est à dire lorsqu'il avait conclu le contrat qui méconnaissait le droit du bénéficiaire, c'est à dire lorsqu'il avait consenti à la vente. En l'espèce, le point de divergence entre la Cour de Cassation et la Cour d'appel, qui donna lieu à cassation, résidait dans la date d'appréciation de ces deux conditions cumulatives. [...]

[...] La Cour de Cassation s'attacha ici à la recherche du consentement à la vente des parties. Selon elle, les parties n'avaient pas entendu faire de la réitération de la promesse synallagmatique de vente par acte notarié un élément constitutif de leur consentement à la vente, de sorte que l'on n'était pas dans un cas de solennisation du contrat. (La réitération de la promesse synallagmatique de vente par acte authentique n'était ni une condition essentielle du contrat ni une modalité de l'obligation Ainsi, la signature de l'acte authentique par les parties avait juste pour effet de former la vente, car, en matière immobilière, la signature de l'acte authentique est une formalité conventionnelle nécessaire à la publication de l'immeuble. [...]

[...] La Cour d'appel fit droit à la demande du bénéficiaire, en disqualifiant le compromis de vente. En effet, pour les juges du fond, le notaire, qui avait notifié au bénéficiaire du pacte de préférence le projet de vente, en ne lui faisant part que d'une simple intention de vendre l'immeuble, n'avait pu le faire qu'avec l'accord des parties au compromis de vente, ce qui implique, par conséquent, que ces dernières avaient renoncé à considérer que le compromis constituait une promesse synallagmatique de vente valant vente, et ont donc accepté que cet acte ne produise pas les effets d'une vente. [...]

[...] Le code civil énonce, dans son article 1589 alinéa premier, un principe général, selon lequel la promesse de vente vaut vente Ainsi, quand une promesse de vente est synallagmatique, comme c'est le cas en l'espèce, la vente est conclue de manière définitive des cet acte, qui contient le consentement définitif réciproque des parties. Cependant, de façon exceptionnelle, les parties peuvent avoir entendu solenniser leur contrat des la promesse synallagmatique de vente. Dans ce cas, la conclusion définitive de la vente à lieu lors de l'émission future du consentement qui prend très souvent la forme d'un acte authentique. La promesse synallagmatique de vente n'est alors qu'un projet, les parties ayant repoussé a plus tard leur engagement. En l'espèce, il y avait une promesse synallagmatique de vente suivie d'une réitération par un acte authentique. [...]