Commentaire de l'arrêt du 11 Octobre 2000

Thèmes abordés

Vente en l'état futur d'achèvement, risques

Résumé du document

Commentaire entièrement rédigé de l'arrêt du 11 Octobre 2000 sur le transfert des risques en matière de vente en l'état futur d'achèvement.

Extraits

[...] Mais comme nous l'exposerons par la suite, cette solution est en réalité justifiée par la nature particulière de la vente en l'état futur d'achèvement. Pour terminer, il semble intéressant de noter que cette solution est posée pour la première fois par la Cour de cassation, mais avait déjà été envisagée par plusieurs Cours d'appel. En effet, dans un arrêt du 5 Décembre 1978, la Cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé la résolution de la vente d'un appartement en état futur d'achèvement dans une hypothèse où les travaux avaient dû être interrompus par suite de l'annulation du permis de construire. [...]

[...] Finalement, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement a un objet unique, qui est la construction d'un immeuble sur un terrain. Dans cet arrêt du 11 Octobre 2000, la Cour de cassation refuse que l'on puisse diviser cet objet en considérant que le décret de classement n'affecte que le terrain et pas l'immeuble à construire. C'est pour cette raison qu'elle retarde le transfert des risques, car elle estime que cet évènement pèse sur l'objet d'ensemble et unique du contrat. [...]

[...] Le seul droit dont dispose l'acquéreur est celui de céder les droits acquis par lui par le contrat, c'est-à-dire sa créance de livraison d'un ouvrage conforme. Dans le même esprit, la loi confère au vendeur les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux (article 1601-3 alinéa 2 du code civil), alors que ces pouvoirs sont normalement attachés à la qualité de propriétaire. Ayant une propriété si artificielle, il paraîtrait alors injuste de faire peser les risques sur l'acquéreur. [...]

[...] La Cour de cassation, dans cet arrêt du 11 Octobre 2000, ne remet pas en cause le transfert progressif de propriété prévu par l'article 1601-3 du code civil, mais elle semble le vider d'un de ces composants essentiels, à savoir le transfert des risques. Le transfert des risques n'est alors plus le corollaire du transfert de propriété. En faisant cette dissociation, la Cour de cassation reprend en réalité un principe très ancien, provenant du droit romain : la règle res perit creditori Dans l'Ancien Droit, le transfert de propriété ne se faisait pas par le seul échange des consentements, le contrat ne transférait pas par lui-même la propriété du bien vendu. [...]

[...] C'est cette solution ancienne que la Cour de cassation reprend dans cet arrêt du 11 Octobre 2000. La Cour de cassation consacre donc l'application de la règle res perit domino en matière de vente en l'état futur d'achèvement. Cette solution est par ailleurs posée par la Cour comme un principe dans ce type de ventes. II) La règle res perit debotori : solution de principe pour la vente en l'état futur d'achèvement L'application de cette règle semble justifiée par les caractéristiques particulières de la vente en l'état futur d'achèvement et constitue par ailleurs un gage de sécurité juridique pour l'acquéreur L'application de la règle res perit domino : une solution justifiée par les caractéristiques particulières de la vente en l'état futur d'achèvement La solution adoptée par la Cour de cassation dans cet arrêt du 11 Octobre 2000 est une solution de principe, qui semble justifiée par la nature particulière de la vente en l'état futur d'achèvement. [...]