Commentaire 3ème chambre civile de la Cour de cassation 12 janvier 2010

Thèmes abordés

3ème chambre civile Cour de cassation 12 janvier 2010, les modalités de l'obligation, condition suspensive stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie, renonciation à une condition suspensive

Résumé du document

L'arrêt de censure rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 12 janvier 2010 portant le numéro de pourvoi 08-18624 traite de la possibilité pour le bénéficiaire exclusif d'une condition suspensive insérée dans un avant contrat d'y renoncer unilatéralement.
Notons dès à présent que nous nous intéresserons uniquement au premier moyen au pourvoi qui n'est pas celui ayant servi à cassation.
La propriétaire d'une parcelle de terre avait promis de vendre sous diverses conditions suspensives, et notamment celle de l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire. L'acte précisait que pour se prévaloir de cette condition, les acquéreurs devraient justifier du dépôt de demande de permis dans un délai de 2 mois à compter de la promesse. Invoquant l'absence d'une telle justification, la venderesse refuse de réitérer l'acte chez le notaire. L'affaire est portée devant les tribunaux, et après un jugement de première instance, la Cour d'appel de Saint-Denis a enjoint la promettante de réitérer l'acte chez le notaire en la forme authentique par un arrêt du 25 avril 2008. Pour des raisons tenant à un autre sujet traité dans le second moyen, les acquéreurs forment un pourvoi en cassation.
En retenant que la clause imposant la justification du dépôt de demande de permis de construire n'avait été insérée que dans le seul intérêt des acquéreurs, les juges du fond ont statué sur le fait que ceux-ci pouvaient valablement y renoncer.
La question soulevée ici est de déterminer s'il est possible de renoncer au bénéfice d'une condition suspensive, en l'espèce la subordination d'une vente à l'obtention d'un permis de construire, lorsque cette condition n'a été insérée que dans l'intérêt exclusif de la partie qui y renonce.

Extraits

[...] Il peut y renoncer et le contrat prendra effet même si la condition ne se réalise pas. En l'espèce, c'est à bon droit que l'acquéreur souhaite rendre la vente définitive en renonçant à la condition de permis de construire, sans que le vendeur puisse s'y opposer. On considère qu'ériger en condition l'obtention d'un permis n'a d'effet que pour le projet futur de l'acquéreur de la parcelle, et que cela n'affecte en rien les intérêts de la venderesse qui n'aura plus la propriété du bien. [...]

[...] Les modalités de l'obligation Commentaire : Cass, 3ème civ janvier 2010 n° 08-18624 publié au Bulletin. L'arrêt de censure rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 12 janvier 2010 portant le numéro de pourvoi 08-18624 traite de la possibilité pour le bénéficiaire exclusif d'une condition suspensive insérée dans un avant contrat d'y renoncer unilatéralement. Notons dès à présent que nous nous intéresserons uniquement au premier moyen au pourvoi qui n'est pas celui ayant servi à cassation. [...]

[...] La condition ne servant qu'à rendre le contrat caduque en cas de refus de délivrance du permis de construire par l'Administration, d'où le caractère protecteur des acquéreurs de la condition. Ceux-ci n'auraient pas pu refuser de réitérer l'acte, s'ils l'avaient souhaité, si et seulement si ils s'étaient abstenus. Cette solution est justifiée car les juges ont appliqué à la lettre ce qui était inscrit dans la promesse, ni plus, ni moins. En consentant cette promesse, le promettant indiquait sa volonté claire et non équivoque de vendre sa parcelle, et il n'était pas possible pour les bénéficiaires de la promesse de prévoir que le vendeur se rétracterait. [...]

[...] L'acquéreur peut donc acheter en prenant le risque de ne pas obtenir le permis, cela ne concerne que lui. Dans cette situation, c'est-à-dire le cas où c'est le vendeur qui ne souhaite pas réitérer l'acte en la forme authentique, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire joue exclusivement pour le bénéficiaire, soit l'acquéreur. Mais cette renonciation, une fois exprimée, entraine certaines conséquences juridiques. B. L'impossibilité de s'abstenir pour ne pas réitérer l'acte (protégeant le créancier.) Une clause insérée dans un contrat au bénéfice exclusif d'un seul contractant fait que lui seul a la faculté d'y renoncer sans que la survie du contrat n'en soit affectée. [...]

[...] Or en l'espèce, la condition suspensive est défaillie puisque les acquéreurs n'ont présenté aucune justification de demande d'obtention d'un permis de construire dans un délai de deux mois à compter de la promesse. On peut dès lors se demander si renoncer à une condition défaillie est imaginable. La doctrine, notamment F. Terré, Philippe Simler, et Yves Lequette, semblent s'y opposer en mettant en avant l'automaticité de la défaillance de la condition. En effet, lorsqu'une condition est défaillie, le contrat devient normalement automatique caduc : il reste lettre-morte. [...]