Commentaire 3ème chambre civile 15 décembre 1993 et 27 mars 2008 - L'obligation de faire dans la promesse unilatérale de vente

Thèmes abordés

3ème chambre civile, 15 décembre 1993, 27 mars 2008, promesse unilatérale de vente, obligation de faire, responsabilité contractuelle

Résumé du document

Les arrêts rendus par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date des 15 décembre 1993 et du 27 mars 2008 s'inscrivent dans le cadre juridique de la formation du contrat. Les deux arrêts traitent de litiges lors de la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant avant que le bénéficiaire n'ai décidé de lever l'option dont il était titulaire.
La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel l'une des parties, le promettant, s'engage à vendre un bien au bénéficiaire, si celui-ci le désire.
Dans l'affaire la plus ancienne, une promesse de vente avait été consentie, et le bénéficiaire disposait d'un délai d'environ trois mois pour lever l'option. Mais la prometante, quatre jours après avoir signé la promesse, a notifié la révocation de sa promesse. Les demandeurs soutenaient alors que la promesse unilatérale de contrat constituait une obligation de donner, la promesse de vente valant vente en vertu de l'article 1589 du Code civil. La Cour d'appel de Paris a rejeté cette demande au motif que dans une promesse unilatérale de vente, l'engagement du promettant n'était qu'une obligation de faire, et que par conséquent on ne pouvait le forcer à vendre.
Dans l'affaire la plus récente, une société avait consenti par acte notarié une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble. Environ deux mois plus tard, les parties avaient convenu de proroger le délai pour une durée de dix mois environs. Pendant ce délai, le promettant avait consenti une promesse synallagmatique de bail à un tiers. Il avait dès lors refuser de signer l'acte authentique de vente avec le bénéficiaire. Celui-ci avait saisi la juridiction compétente afin d'obtenir la réalisation judiciaire de la vente. Un appel avait été interjeté devant la Cour d'appel de Paris qui avait considéré que la promesse unilatérale de vente était devenu caduque du fait de la rétractation du promettant. Devant la Cour de cassation, le bénéficiaire estimait que les parties avaient expressément convenu que le juge pourrait sanctionner la défaillance du promettant par la réalisation judiciaire de la vente.
Ces deux affaires amènent la Cour de cassation à se prononcer sur deux points de droit similaires, à savoir quelle est l'obligation assumé par une personne consentant une promesse unilatérale de vente ? Et comment peut-on résoudre le préjudice éventuellement subi par le bénéficiaire de la promesse ?
La Cour de cassation a considéré que l'obligation du promettant n'était qu'une obligation de faire et non de donner, la rétractation du promettant avant la levée d'option excluant toute rencontre de volonté indispensable à la formation du contrat. Mais en admettant, dans son arrêt de 2008, que les parties puissent prévoir une clause d'exécution forcée lors de la signature de la promesse, la Cour crée une incertitude quant à la nature de l'obligation du fait qu'elle change la nature même du contrat.

Extraits

[...] Environ deux mois plus tard, les parties avaient convenu de proroger le délai pour une durée de dix mois environs. Pendant ce délai, le promettant avait consenti une promesse synallagmatique de bail à un tiers. Il avait dès lors refuser de signer l'acte authentique de vente avec le bénéficiaire. Celui-ci avait saisi la juridiction compétente afin d'obtenir la réalisation judiciaire de la vente. Un appel avait été interjeté devant la Cour d'appel de Paris qui avait considéré que la promesse unilatérale de vente était devenu caduque du fait de la rétractation du promettant. [...]

[...] Les arrêts rendus par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en date des 15 décembre 1993 et du 27 mars 2008 s'inscrivent dans le cadre juridique de la formation du contrat. Les deux arrêts traitent de litiges lors de la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant avant que le bénéficiaire n'ai décidé de lever l'option dont il était titulaire. La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel l'une des parties, le promettant, s'engage à vendre un bien au bénéficiaire, si celui-ci le désire. [...]

[...] En qualifiant l'engagement du promettant en une obligatoire de faire, la Cour de cassation opère un jugement étonnamment proche des textes. En effet, elle applique à la lettre l'article 1142 qui dispose que les obligations de faire se résolvent en dommages et intérêts, selon l'idée que les dommages et intérêts évitent les contraintes par corps. En réalité, dans la pratique, les obligations de faire sont souvent résolues par des palliatifs qui ont été trouvés comme l'astreinte. On ne comprend donc pas pourquoi, en l'espèce et pour ce cas qui n'est pas juridiquement évident, la cour a autant collé au texte, pourquoi ce régime spécial ? [...]

[...] Mais en admettant, dans son arrêt de 2008, que les parties puissent prévoir une clause d'exécution forcée lors de la signature de la promesse, la Cour crée une incertitude quant à la nature de l'obligation du fait qu'elle change la nature même du contrat. Par ces deux arrêts, la Cour de cassation rappelle que la promesse unilatérale de vente ne crée qu'une obligation de faire à la charge du promettant , sanctionnée par l'octroie de dommages et intérêts Ce principe aussi bien que l'aménagement que lui a apporté le plus récent des deux arrêts est éminemment critiqué et critiquable(II). L'obligation de faire dans une promesse unilatérale de vente. [...]

[...] C'est pour quoi, dans son arrêt de 2008, la Cour de cassation admet que les parties puisse, dans la rédaction de la promesse, prévoir une clause stipulant qu'en cas de défaillance du promettant, la vente pourrait être prononcée par décision judiciaire. Même si elle ne l'applique pas à l'espèce car cela n'avait pas été prévu par les parties, la Cour de cassation a voulu donner par cet arrêt un caractère plus contraignant à la promesse unilatérale de vente. Mais il paraît maladroit de la part de la Cour de cassation que ce soit les parties qui puisse insérer une clause dérogatoire au principe qu'elle a posé, d'où le fait que cette décision soit critiquable. [...]