L'engagement unilatéral, commentaire de l’article 1589-1 du Code civil

Thèmes abordés

engagement unilatéral, offre d'achat, sanction inefficace, notion de révocabilité, article 1589-1

Résumé du document

« Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel, il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme ». Article1589-1 du code civil.
La loi SRU dite de « solidarité et de renouvellement urbains » entrée en vigueur le 1er juin 2001, crée l'article 1589-1 du Code civil. Elle comporte une mesure de protection accrue des acquéreurs d'un bien immobilier. Et c'est le délai de rétractation qui constitue une implication nouvelle pour l'agent immobilier et ses clients.

Extraits

[...] Mais l'engagement unilatéral constitue une vraie source d'obligations. Pour qu'il puisse être exécuté, celui qui le prend doit respecter la parole donnée. Cela dit, la distinction entre les deux notions n'est pas si évidente car dans des cas on permet que l'offre de contracter puisse être maintenue par celui qui l'exprime. L'offre pure et simple qui est rétractable est distinguée de la pollicitation qui doit être maintenue jusqu'au délai stipulé. S'agissant des offres d'achat de biens ou de droits immobiliers, on s'aperçoit qu'il y a une sorte de rencontre : parce qu'elles ne comportent pas de délai d'acceptation, certaines offres sont pures et simples, alors que d'autres parce qu'elles comportent un délai d'acceptation, sont considérées comme étant un vrai engagement unilatéral. [...]

[...] L'existence de cet engagement peut provenir de sa consignation dans un document écrit. L'acte peut déduire que l'offre est donnée de manière irrévocable et qu'elle doit être maintenue jusqu' au refus ou l'acceptation de son destinataire. La volonté du législateur en utilisant la notion d'engagement unilatéral a été soit de limiter l'application du texte édicter à la seule possibilité d'offre irrévocable, soit de mal affirmer que toute offre d'achat constitue un engagement unilatéral de volonté. Mais une telle qualification est impossible pour l'offre pure et simple. [...]

[...] L'article 1589-1 du Code civil appellerait-il à une réécriture ? Les moyens choisis par le législateur pour protéger l'acquéreur d'un bien immobilier contre les risques d'un versement de fonds sans contrepartie sont-ils incontestables, critiquables ? Les moyens choisis par le législateur sont en effet contestables. Tout d'abord le recours à la notion d'engagement unilatéral est une notion inappropriée mais aussi la sanction retenue risque d'être inefficace (II). Engagement unilatéral : une notion inappropriée Le législateur n'aurait pas dû rapprocher toute offre d'achat à un engagement unilatéral de volonté. [...]

[...] L'engagement unilatéral de volonté doit être soumis, subordonné à une condition de subsidiarité. Il ne faut pas l'interpréter trop largement. S'agissant des applications qui en sont faites en droit civil, on observe des réticences. Mais on peut retrouver son application en matière de promesse d'exécution d'une obligation naturelle. L'application se fait notamment à des situations particulières. Dans l'avant-projet du droit des obligations dans le code civil, l'article 1101-1 dispose qu'un tel engagement ne peut prospérer que sous l'égide d'une loi ou d'un usage. [...]

[...] Ainsi, déclarer une offre nulle dans le cas de l'offre d'achat d'un bien ou d'un droit immobilier semble inutile. Le résultat voulu par le législateur devient possible si on remplace la sanction de nullité par la sanction de révocabilité. En préférant le mécanisme de la révocabilité à celui de la nullité, on permettrait à l'auteur d'une offre d'achat de la retirer avant qu'il ne sache si sa proposition sera retenue ou non afin de récupérer le versement qu'il a effectué. [...]