Cas pratique relatif à l'offre de vente

Thèmes abordés

Offre de vente, sanction de l'offrant, indemnisation, abus manifeste

Résumé du document

Philippe a reçu d'un particulier une offre d'acquérir sa superbe villa, cela fait neuf mois qu'il négocie sur le prix et les conditions de la vente. Alors que plusieurs rendez-vous ont été organisés et qu'une date de signature a été prévue, il apprend du notaire que le bien a déjà été vendu, il y a près de quatre mois, à un riche investisseur australien.
Philippe est dévasté, il envisageait d'ouvrir un hôtel dans la maison, et son expert-comptable l'avait assuré d'une rentabilité de l'ordre de plusieurs centaines de milliers d'euros.

Extraits

[...] En l'espèce, la maison a fait l'objet d'une offre qui n'a pas été saisie d'une acceptation, elle ne constitue donc pas un contrat. En cas de condamnation, il n'y aura pas lieu à une exécution forcée mais seulement à des dommages-intérêts. Cependant, la liberté contractuelle empêche de sanctionner un négociateur qui décide de ne plus conclure un contrat. Ainsi, l'offrant retirant cette offre et vendant à un tiers ne fait qu'exercer une liberté. Si les négociations peuvent toujours être rompues, le droit de rompre les négociations cesse lorsqu'il est abusivement mis en œuvre. [...]

[...] Il en résulte que le particulier a bien commis une faute dans la conduite des négociations. Par un arrêt rendu le 26 novembre 2003, la Cour de cassation a jugé que la faute dans la rupture des pourparlers n'était pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que laissait entrevoir la conclusion du contrat. Cette solution a été confirmée dans un arrêt rendu le 28 juin 2006, où la haute juridiction a encore refusé une telle indemnisation. [...]

[...] Il paraît qu'il y a là intention de nuire. De fait, tous les frais exposés depuis cette date auraient pu être éviter si le particulier avait informé Philippe de la conclusion du contrat avec le tiers. Ainsi, ces frais, exposés simplement par sa faute, pourront être indemnisés. S'il parvient à démontrer qu'il a renoncé à une autre opportunité par ce qu'il souhaite conclure celle qui ne s'est pas conclue par la faute du particulier, il pourra être indemnisé de la perte d'une chance d'avoir conclu une autre affaire. [...]

[...] Philippe se pose un certain nombre de questions : - Existe-t-il une sanction de l'offrant retirant cette offre et vendant à un tiers ? - Le particulier a-t-il commis une faute en vendant l'immeuble à un tiers ? - Peut-il être indemnisé de ce qu'il considère comme la perte d'une chance de réaliser des gains ? - De quels dommages peut-il être indemnisé ? L'offre de vente ne représente que la volonté de son auteur. Tant quelle n'est pas saisie par une acceptation, elle ne constitue pas un contrat. [...]