Cas pratique en droit des obligations relatif à la compensation d'une créance par une dette de loyer

Thèmes abordés

Contrat de vente, bien immeuble, contrat de bail, article 1690 du code civil, clause de substitution, intuitu personae

Résumé du document

Un contrat de bail est conclu entre la société ImmoPro bailleur et la société Proparco locataire. La société ImmoPro est débitrice envers la société Semaril d'une créance de 900 000 euros. Par le biais d'une cession de créance de droit commun, elle lui cède ladite créance, en plus des loyers dûs par l'ancien locataire dans la limite de 36 mois à compter du 1er avril 2014. Le 1er avril 2014 par acte authentique et conformément à l'article 1690 du code civil, la société Proparco accepte la cession de créance. La société Semaril assigne la société Proparco car les loyers ne sont plus payer depuis le mois de juillet 2014. Cette dernière s'oppose au paiement en invoquant un trouble de jouissance des locaux depuis le 15 avril 2014, du fait de travaux. De ce trouble de jouissance, elle obtient des dommages et intérêts de la société ImmoPro.

Extraits

[...] Cependant en vertu de l'arrêt du 6mai 1997 et de la 3ème chambres civile précité, ces derniers ne sont obligés de s'acquitter d'aucune formalités particulière figurant à l'article 1690 du code civil. La promesse unilatérale de vente ne semble pas avoir été conclue intuitu personae car une clause de substitution est insérée au contrat. Par conséquent, l'ensemble des conditions mentionnés étant respectés, la sci Lacimmo peut assigner Mme Lleau en perfection de la vente. L'opposabilité est principalement assurer par la clause de substitution insérée dans le contrat. [...]

[...] Il en résulte un trouble dans l'exécution des obligations contractuelles de chacune des parties. Les créances précités, sont nés d'un même rapport de droit, à savoir la cession de créance opérer entre la société ImmoPro et la société Proparco. Les créances ont la mêmes nature contractuelles, toutes les deux étant une conséquence du contrat de cession de créance. Par conséquent, les créances de sommes d'argent peuvent donc se compenser. b)Par ailleurs à défaut de devoir utiliser le mécanisme de compensation légales, les parties pouvaient avoir recours aux mécanismes de la compensation conventionnelle. [...]

[...] La vendeuse soutien que cette substitution ne lui avait pas été rendu opposable et refuse de conclure la vente, prévue par acte authentique le 31 décembre 2014. De plus, les conditions requises à la conclusion de la vente ne sont pas respectées. La sci Lacimmo assigne Mme Lleau en perfection de la vente. Quelle sont ses chances de succès ? Comment peut être assuré l'opposabilité de la substitution ? La substitution dans la promesse de vente, consiste dans le remplacement d'une personne par une autre à laquelle elle se substitue. [...]

[...] Aussi selon l'arrêt de la 3ème chambres civile de la Cour de Cassation, les acquéreurs ne sont pas contraint de respecter les formalités prévues à l'article 1690 du code civil. En effet la substitution ne devant pas s'analyser comme une cession de créance. Lorsque ces conditions sont respectés la vente est parfaite. En l'espèce, Une clause de substitution est insérée à une promesse unilatérale de vente. Cette clause n'est pas soumise aux régularités formelles de l'article 1690 du code civil. [...]

[...] Aussi, les parties peuvent avoir recours à une compensation conventionnelle. Il en sera ainsi, lorsque d'un commun accord, ces dernières souhaitent une compensation volontaire. Selon l'article 1289 à 1291 du code civil, la compensation légale qui s'effectuent automatiquement par la seule force de la loi, éteint les deux dettes à concurrence de leur montant respectifs. Elle n'est valable que lorsque les parties sont débitrice l'une de l'autre. a)En l'espèce, la société Proparco acquiert par le biais d'une cession de créance de droit commun la totalité de la créance de euros en plus de paiement de loyers dûs par l'ancien locataire dans la limite de 36 mois à compter du 1er avril 2014. [...]