La transmission des clauses contractuelles, Cour de cassation, Chambre civile, 17 septembre 2008

Thèmes abordés

Transmission des clauses, cessionnaire, droit direct, intransmissibilité de la faute, obligation d'information

Résumé du document

Il s'agit d'un arrêt rendu le 17 septembre 2008 par la troisième chambre civile relatif à la transmission des clauses contractuelles en matière de contrat de bail.
Le 24 avril 1987, la famille X... donné à bail à MM. Y… et Z... un immeuble dont elle est propriétaire. Le contrat de bail autorise le locataire à sous louer l'immeuble à la condition que le bailleur, en l'espèce la famille X..., en soit avertit par écrit. MM. Y... et Z... se sont substitué la société Pilas. Suite à cela, les preneurs principaux, les locataires, consentant à la société Pizza Folies la sous location d'une partie des locaux. Le 18 juin 1997, la société Provendis succède à la société Pilas. Le 18 décembre 1997, la société Provendis vend son fonds à la société Médis absorbée par la société Casino qui, le 30 novembre 2002, donne congé au bailleur.

Extraits

[...] Le non respect de cette dernière rend ainsi, d'après la juridiction de second degré, la société Casino responsable de l'éviction de la société Pizza Folies. L'arrêt rendu par la Cour d'appel va faire l'objet d'un pourvoi en cassation. Il convient dès lors de vérifier si les obligations nées d'un contrat de bail sont transmissibles au renouvellement de ce dernier. Le 17 septembre 2008, la troisième chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel. [...]

[...] Cette idée est issue de l'article 1165 du Code civil qui dit que Les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l'article 1121 Si l'on suit la décision la Cour de cassation, la société Casino n'était pas soumise à l'obligation d'informer le bailleur de la sous-location. De plus, les effets de la cession n'étant valables que pour l'avenir, le cessionnaire n'est ainsi soumis qu'au seul contrat de bail qu'il a conclu avec le propriétaire. B. Une solution motivée par la nécessité de protéger le locataire principal non fautif Le fait de ne pas étendre la faute du cédant au cessionnaire en n'engageant pas la responsabilité de ce dernier du fait d'autrui résulte de deux faits. [...]

[...] La décision rendue par la Cour de cassation repose ainsi à la fois sur un motif légal, celui de l'impossible transmission d'une faute par le biais d'un contrat, mais aussi sur un fondement que l'on peut qualifier de bon sens. En effet, le droit a parfois pour mission de sanctionner, mais aussi de protéger, et en l'espèce, c'est ce que tente de faire la Cour de cassation. De plus, on peut considérer que le sous-locataire en espèce, manqué de vigilance. En effet, on peut se demander si le fait pour le sous-locataire d'avoir accès au contrat de bail entre le bailleur et le locataire principal ne permettrait pas d'empêcher la réalisation de cette situation, et par extension de litiges. [...]

[...] L'irresponsabilité du cessionnaire quant à la perte du droit direct au renouvellement du sous locataire Bien que le sous locataire ne dispose plus de son droit direct au renouvellement en raison d'une faute commise par le locataire principal précédent l'actuel locataire principal ne peut voir sa responsabilité engagée du fait du rejet du principe de la responsabilité du fait d'autrui A. La perte du droit direct au renouvellement du sous locataire par la faute du locataire principal cédant En l'espèce, la société Casino donne congé à la famille X. le 30 novembre 2002, évènement suite auquel le sous locataire demande le renouvellement de son bail. En faisait ceci, la société Pizza Folies utilise son droit direct au renouvellement de bail issue de l'alinéa de l'article L. [...]

[...] Se pose alors la question de savoir qui est la personne, physique ou morale, responsable du préjudice subi par la société sous- locatrice. La personne au comportement fautif verra donc sa responsabilité contractuelle engagée du fait du non respect de l'obligation d'information à laquelle étaient soumis les preneurs principaux vis-à-vis du propriétaire. La Cour de cassation va ainsi devoir se prononcer sur le fondement de la décision de la Cour d'appel, celle-ci ayant engagé la responsabilité contractuelle du fait d'autrui en étendant la faute commise par la société Pilas à la société Casino. [...]