Le bail commercial statut libéral ou contrainte ?

Thèmes abordés

droit commercial, bail commercial, statut contraignant, statut libéral, droit de renouvellement

Résumé du document

Dans un discours prononcé le 17 juin 2003, en ouverture d'un colloque sur les baux commerciaux, Dominique PERBEN, garde des sceaux, révélait sur ce sujet son « souci de renforcer la prise en compte des principes traditionnels du contrat et donc de la volonté des parties, sans pour autant abandonner les garanties nécessaires à chacune d'elles ». En effet, le bail commercial comprend des caractéristiques bien spéciales qui nous amènent à penser que sous certains aspects, son statut est libéral et sous d'autres, il incarne une certaine contrainte.
Le bail commercial est un contrat de louage d'un immeuble dans lequel un locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Actuellement, il est soumis à un régime juridique qui déroge aux dispositions du Code Civil en matière de baux. Cela répond en effet au fait que le droit de disposer d'un local commercial est l'un des éléments les plus importants du fonds de commerce car l'emplacement constitue un moyen fondamental pour attirer la clientèle. La perte du droit au bail peut ainsi avoir des conséquences extrêmement préjudiciables pour le locataire et ainsi, il a donc été besoin de créer un régime juridique très protecteur propre au bail commercial.
Le Code civil de 1804 n'a pas inséré, dans son titre VIII : du contrat de louage, de dispositions spécifiques pour les baux commerciaux. L'origine d'une législation particulière remonte à la loi du 17 mars 1909 sur la vente et le nantissement du fonds de commerce qui consacre une reconnaissance de la valeur économique du fonds de commerce.
Si la loi de 1909 a permis d'atteindre l'objectif de protection du fonds de commerce lorsque le commerçant est propriétaire de son local, elle n'y parvenait pas lorsqu'il est locataire. En effet, « la propriété commerciale » cessait lorsque le bail arrivait à son terme. En conséquence, il a paru nécessaire de s'opposer à des abus, notamment lorsque le locataire évincé était remplacé, à un loyer plus élevé, par un autre locataire, qui bénéficiait de la clientèle constituée par son prédécesseur.
Alors, la loi de 1926 va permettre de pallier les anciennes difficultés en reconnaissant notamment le droit du propriétaire à demander le renouvellement du bail et la possibilité pour le bailleur de refuser en cas de motif légitime, ou dans le cas il n'y en aurait pas de devoir payer une indemnité au bailleur. accompagné du droit pour le locataire d'obtenir une indemnité correspondant au préjudice résultant du refus de renouvellement du bailleur. Mais ce texte, malgré les avancées qu'il apporte, va par la suite subir maintes modifications.
La refonte nécessaire de la loi de 1926 du fait de trop nombreux ajouts, a été effectuée par le décret-loi du 30 septembre 1953 qui a abrogé les textes antérieurs. Dans l'ensemble, ce nouveau texte semble plus complet et plus protecteur pour le locataire que la loi de 1926. Il constitue un ensemble cohérent comprenant les caractéristiques suivantes : une durée minimale réglementée, un droit au renouvellement et à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction, un droit à la cession du bail avec celle du fonds de commerce, un droit à la fixation d'un prix contrôlé lors du renouvellement ou d'une révision et un droit à la déspécialisation.
Le décret de 1953 a été modifié plus de vingt fois, dans un sens de renforcement des droits du preneur. Le texte actuel comporte des dispositions d'ordre public, mais elles sont loin de composer l'ensemble du « statut ».
L'évolution des textes peut se résumer dans l'idée que, alors que le statut visait au départ à garantir la pérennité du fonds de commerce, il est devenu au fil des ans un moyen de protéger le droit au bail, comme une valeur économique autonome. Le législateur est à nouveau intervenu, ponctuellement, dans la législation des baux commerciaux par une loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier, dite loi Murcef. Le législateur a souhaité mettre fin à une jurisprudence de la Cour de cassation et apporter une nouvelle rédaction à l'article L 145-38, alinéa 3, visant à interdire la fixation sans condition du loyer révisé à un montant inférieur au loyer d'origine.
Sensiblement plus rigoureux que ses homologues européens qui laissent un large champ à la liberté contractuelle, le régime juridique français a connu, depuis 1953, de multiples retouches parcellaires et souvent hétérogènes.
Ainsi, comme l'écrit J. DERRUPPE, « conçu à l'origine pour garantir la valeur économique du fonds de commerce, le statut est devenu un instrument de protection du droit au bail envisagé comme une valeur patrimoniale autonome, la propriété commerciale ». Alors, il convient de s'intéresser à la tournure que prennent les choses en pratique. En effet, le bail commercial semble être plutôt contraignant afin de garantir la protection du locataire, toutefois sous certains aspects il apparaît conférer un statut très libéral.
Alors, au bail commercial en tant que réelle contrainte ( I ) s'oppose un statut du bail commercial relativement libéral ( II ).

Extraits

[...] II – Un statut relativement libéral permis par le bail commercial En effet, on observe que les dispositions prévues par le Code Civil pour protéger le locataire donnent à ce dernier une marge de manœuvre très importante. Toutefois, pour tenter de remédier à ce déséquilibre, certains aspects de la législation sur les baux commerciaux confèrent au bailleur également quelques aspects de liberté. A – Une marge de manœuvre accordée au preneur Il s'avère que le bail commercial offre un statut particulièrement libéral au preneur. En effet, celui-ci dispose de prérogatives spéciales. [...]

[...] D'abord, il est parfaitement envisageable qu'une stipulation du bail accorde expressément la possibilité de sous-louer les locaux. Mais il est également possible que le bailleur lui-même autorise également la sous-location. Pour cela, il doit être prévenu par le locataire au moins quinze jours avant par acte extrajudiciaire. Si la sous-location se réalise en dépit du refus du bailleur, la sous-location n'est pas nulle, elle est inopposable au bailleur. Ainsi il pourra se servir de cette faute pour résilier le contrat. [...]

[...] En effet, il semble s'être patrimonialisé et devenir un droit réel contre le bailleur. Alors, l'indemnité d'éviction devient une valeur monnayable avec le fonds de commerce. De même, il arrive en effet que l'indemnisation soit anticipée par le bailleur. Celui-ci va tenter de répercuter cette somme sur le montant du loyer pour être en quelques sortes dédommagé. Ainsi, cela va rendre plus difficile l'accès au commerce pour les jeunes commerçants. De fait, cela pourrait aussi mener à une répercussion de ces hausses de loyer sur les produits et donc finalement, ce sont les consommateurs qui en pâtissent le plus. [...]

[...] Le législateur est à nouveau intervenu, ponctuellement, dans la législation des baux commerciaux par une loi du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réforme à caractère économique et financier, dite loi Murcef. Le législateur a souhaité mettre fin à une jurisprudence de la Cour de cassation et apporter une nouvelle rédaction à l'article L 145-38, alinéa visant à interdire la fixation sans condition du loyer révisé à un montant inférieur au loyer d'origine. Sensiblement plus rigoureux que ses homologues européens qui laissent un large champ à la liberté contractuelle, le régime juridique français a connu, depuis 1953, de multiples retouches parcellaires et souvent hétérogènes. Ainsi, comme l'écrit J. [...]

[...] accompagné du droit pour le locataire d'obtenir une indemnité correspondant au préjudice résultant du refus de renouvellement du bailleur. Mais ce texte, malgré les avancées qu'il apporte, va par la suite subir maintes modifications. La refonte nécessaire de la loi de 1926 du fait de trop nombreux ajouts, a été effectuée par le décret-loi du 30 septembre 1953 qui a abrogé les textes antérieurs. Dans l'ensemble, ce nouveau texte semble plus complet et plus protecteur pour le locataire que la loi de 1926. [...]