Vente d’immeuble et procédure collective

Résumé du document

La vente d'immeuble peut se faire de gré à gré dans la procédure collective, c'est-à-dire une vente d'éléments isolés, ou dans le cadre d'un plan de cession.
Le vendeur a toujours pouvoir pour vendre pendant la période suspecte à condition qu'elles soient autorisées (attention aux nullités de la période suspecte).
Pendant la période d'observation, le débiteur continue d'effectuer les actes de gestion courante et les actes de disposition qui entreraient dans la gestion courante. La vente est un acte de disposition donc si l'acte authentique de vente est postérieur au jugement d'ouverture, le débiteur ne pourra pas vendre l'immeuble seul sans autorisation du juge commissaire : les actes de disposition étrangers à la gestion courante de l'entreprise devront être autorisés par ordonnance du juge commissaire.
Si le débiteur passe seul un acte sans autorisation, l'acte serait nul.

Extraits

[...] L'aspect de la rescision pour lésion Les ventes en liquidation judiciaire ne sont pas rescindables pour lésion A l'égard des tiers Si l'immeuble est cédé avec l'entreprise, il y a purge des hypothèques quand l'intégralité du prix a été payée. Le notaire doit notifier aux créanciers le prix pour savoir s'ils sont d'accord sur le prix sinon il faudra séquestrer le prix. Quand on a l'accord, c'est le mandataire qui doit faire le partage du prix. Le notaire doit envoyer le prix au mandataire liquidateur qui fera la purge des inscriptions. Dans l'hypothèse d'une liquidation judiciaire, on a une plus-value immobilière taxable. [...]

[...] Il n'y a pas de vente sans autorisation par ordonnance de juge commissaire (art. L642-18 du Code de Commerce), le liquidateur vend seul Le rôle des organes de la procédure L'ordonnance du Juge commissaire La vente est formée lorsque l'ordonnance du juge commissaire est devenue définitive, c'est-à-dire lorsque les recours contre l'ordonnance sont épuisés (délai de huit jours pour faire opposition). La vente ne peut pas être passée sous condition suspensive (ni sous condition résolutoire) de l'obtention de l'ordonnance du juge commissaire à peine de nullité : si l'acte est passé sans l'autorisation du juge commissaire, l'acte sera nul (l'action peut être intentée pendant 3 ans à compter de la publication de l'acte). [...]

[...] La vente sera une vente de droit commun. En matière de plan de redressement, tout acte passé sans autorisation encourt la nullité triennale. Dans le cadre d'une liquidation judiciaire Le débiteur-chef d'entreprise est complètement dessaisi mais il conserve ses actions et droits à caractère personnel (par exemple l'acception de la succession). C'est le liquidateur qui passe les actes seuls, autorisé par le Juge commissaire. Le dessaisissement porte également sur les biens communs : le conjoint ne peut pas invoquer l'article 215 du Code civil sur la protection du logement familial pendant la procédure de liquidation judiciaire, il ne peut s'opposer à la décision : même un bail précaire consenti par le conjoint est nul car le dessaisissement est complet. [...]

[...] B Les effets de la vente 1 entre les parties L'aspect des garanties Les obligations du vendeur sont maintenues dans les ventes de gré à gré : - obligation de délivrance - garantie d'éviction et des vices cachés - application de garanties de droit commun (amiante, Carrez ) Dans le cadre d'un plan de cession, les garanties de droit commun n'existent pas. Le transfert de propriété Le transfert de propriété intervient au moment de la signature de l'acte. Il en est de même pour le plan de cession. [...]

[...] Mais si on est dans le cadre d'un plan de cession, le droit de préemption est exclu. En ce qui concerne le droit de préemption de la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural (SAFER) : ce sont des sociétés spécialisées dans la vente de biens fonciers ruraux. Ce droit de préemption de la Safer s'applique en matière de cession isolée quand il y a mutation à titre onéreux sauf si on est dans le cadre d'un plan de cession (comme pour le droit de préemption urbain). [...]