Les droits conférés au locataire lors de l'expiration du bail

Résumé du document

Le bail ne doit pas, en principe, expirer. Le législateur a voulu protéger le locataire en lui accordant un droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans. La procédure de renouvellement est assez complexe, ce n'est pas parce qu'elle est suivie que le propriétaire renouvellera le bail. Par une indemnité d'éviction, il peut refuser ce renouvellement.

Le bénéfice du renouvellement est réservé au locataire de nationalité française et aux étrangers assimilés (UE, autres États). Le fonds de commerce doit avoir été exploité de façon effective pendant au moins trois ans. Les trois années doivent être consécutives dans le même fonds de commerce sauf en cas de déspécialisation totale. Le fonds peut être exploité par le locataire-gérant ou par le précédent locataire du fonds de commerce.

Extraits

[...] Si le bailleur refuse de poursuivre le bail, le locataire doit quitter les lieux. Le locataire peut demander au juge du TGI de condamner le bailleur à lui payer une indemnité d'éviction. Cette dernière représente le préjudice que lui cause l'obligation de transférer son fonds de commerce dans d'autres locaux. L'article L145-14 du Code de commerce présume que ce préjudice est égal à la valeur des éléments incorporels du fonds (clientèle, dénomination commerciale, enseigne . ) qui est augmentée des frais de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour l'achat d'un fonds de commerce de même valeur. [...]

[...] Ce motif peut être tiré de l'exécution du bail. Par exemple, le locataire n'a pas payé certains loyers, a abusé de la jouissance des locaux, a modifié leur destination, a cessé d'y exploiter son fonds de commerce, a sous-loué le local sans l'autorisation du bail . Lorsque le locataire commet ce type d'infractions et que le bailleur prend connaissance de cette infraction, il a l'obligation de mettre le locataire en demeure de faire cesser cette infraction. Le locataire a alors un mois pour s'exécuter. [...]

[...] Toutefois, les autres stipulations du bail s'appliquent pendant la période d'occupation. Le locataire n'a droit au renouvellement ou à l'indemnité d'éviction qu'à condition d'être immatriculé au RCS à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l'indemnité d'éviction. A l'issue du jugement rendu par la TGI qui fixe le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut revenir sur sa décision : il préfère autoriser le locataire à rester dans les lieux. [...]

[...] Ce droit ne fonctionne pas pour les locaux à usage d'hôtel, d'enseignement, de pension ou d'activités hospitalières. L'immeuble doit être acquis depuis plus de six ans par le propriétaire. Il doit occuper les locaux dans les six mois de l'éviction du locataire et pendant au moins six ans. Si une de ces conditions n'est pas remplie ou cesse de l'être, le bailleur doit payer une indemnité d'éviction. II) Le formalisme du renouvellement La procédure de renouvellement Si le bailleur prend l'initiative de ne pas renouveler le bail, il doit alors donner congé au locataire pour le dernier jour du trimestre civil en cours et au moins six mois à l'avance. [...]

[...] Il peut éviter de payer cette indemnité s'il trouve au locataire un nouveau local correspondant à ces besoins et pendant la durée des travaux. Ce local temporaire peut nuire à l'exploitation du commerce. Si jamais ce changement de local entraîne une moins-value du fonds de commerce ou qu'il résulte un préjudice de la privation temporaire des locaux, le bailleur devra indemniser le locataire du préjudice subi. Enfin, le propriétaire dispose d'un droit de reprise du local pour son habitation personnelle ou pour celle de ses proches (conjoint, ascendants, descendants et ceux de son conjoint). [...]