Le contrat de réservation et les conséquences de son annulation

Résumé du document

Le contrat préliminaire de réservation est le contrat par lequel le vendeur s'engage à réserver à l'acheteur l'immeuble ou une partie de l'immeuble à construire, en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie (art L261-15 CCH). L'avocat interviendra dans des contentieux relatifs à la possibilité de récupérer le dépôt de garantie ou pour des cas de rétractations abusives (...). Il doit être rédigé par écrit (sous seing privé) et comporter, à peine de nullité, des mentions obligatoires destinées à éclairer le réservataire sur le projet de vente. Il peut se conclure à tout moment mais le plus souvent en cours de construction. La Loi permet au promoteur de renoncer à l'opération si les réservataires se font rares, à condition de leur restituer les dépôts de garantie (Art L261-15 al4 CCH).

Extraits

[...] Il peut se conclure à tout moment, mais le plus souvent en cours de construction. La Loi permet au promoteur de renoncer à l'opération si les réservataires se font rares, à condition de leur restituer les dépôts de garantie (Art L261-15 al4 CCH). Les mentions obligatoires au contrat de réservation sont prévues aux articles L261-15 al R261-25, R261-26 CCH : Surface habitable approximative de l'immeuble objet du contrat Nombre de pièces principales Enumération des pièces de service, dépendances et dégagements Situation dans l'immeuble du local réservé (si le contrat porte seulement sur une partie de l'immeuble à construire) Note technique annexée au contrat et indiquant la qualité de la construction Prix prévisionnel de vente et les modalités de révision dans les limites et conditions de L261-11-1 et R261-15 Date prévisionnelle de conclusion du contrat définitif de vente. [...]

[...] Les obligations du contrat préliminaire L'obligation de réservation Le réservant (vendeur d'immeuble à construire) s'engage à réserver au réservataire (l'acheteur éventuel) tout ou partie d'un immeuble à construire en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie (art L261-15 al2), le réservataire ne contractant pas l'obligation d'acquérir. L'obligation de réservation n'engage pas le réservant à vendre exactement l'immeuble ou la partie d'immeuble décrit dans le contrat préliminaire. Ce que le vendeur s'engage à réserver à l'acheteur est simplement un local dont les caractéristiques précises restent encore à fixer. Différence sur ce point avec la promesse de vente. [...]

[...] Dans ces six cas, le réservataire doit alors notifier au réservant et au dépositaire sa demande de remboursement par lettre recommandée avec accusé réception si l'abandon résulte du fait du réservataire. En revanche, si la vente ne se réalise pas du fait du vendeur sans motif légitime, l'avocat peut réclamer au cours d'une procédure une condamnation à dommages et intérêt. La jurisprudence accorde par ailleurs, un droit de retrait par lequel la Cour de cassation reconnaît au réservataire en cas de modifications importantes des biens réservés la restitution du dépôt de garantie. [...]

[...] Le vendeur peut d'ailleurs se réserver la possibilité de modifier son projet. Toutefois, son obligation de renseignement et d'exécution de bonne foi l'oblige à prévenir le réservataire des modifications importantes et imprévues apportées au bien réservé, afin que ce dernier puisse éventuellement se retirer du projet. Toutefois, tout dépend de l'état de la construction et du projet au moment où l'acquéreur conclut la vente définitive. S'il y a contrat préliminaire de réservation alors que la construction est déjà entamée, les tribunaux voient dans le contrat préliminaire de réservation une promesse de vente, car il y a croyance légitime de l'acquéreur en la vente. [...]

[...] Le versement du dépôt de garantie En contrepartie de la réservation effectuée par le vendeur, le réservataire contracte seulement l'obligation de lui verser un dépôt de garantie. Le versement du dépôt de garantie est un élément constitutif du CPR. Il est aussi la seule obligation du réservataire. Le réservataire peut sortir du contrat en récupérant ou en perdant son dépôt de garantie selon les raisons de sa décision (art 261-31 CCH). La possibilité de perdre le dépôt en renonçant au projet autorise à considérer le réservataire comme débiteur d'une obligation alternative : acquérir ou payer une sorte de dédit par l'abandon du dépôt au réservant. [...]