Consultation sur le bail commercial

Résumé du document

Consultation sur le bail commercial en droit commercial. 7 pages



Il est très fortement recommandé aux co-contractants d'un bail commercial de le faire par acte authentique pour faire bénéficier le bailleur des avantages liés au caractère exécutoire de l'acte notarié s'il advenait, comme c'est le cas en l'espèce, que le preneur n'exécute pas ses obligations contractuelles ou manque à son obligation de loyauté au sens de l'article 1147 du code civil. Malheureusement, il est encore à déplorer que certains professionnels, peu enclins à la sécurité juridique que peut procurer l'acte authentique au bailleur, lui conseille à tort, de contracter par acte sous seings privés . En l'espèce, Monsieur le VIEUX a pu bénéficier des conseils d'un professionnel du contrat, qui plus est, est un notaire.

Extraits

[...] Une question neuve, incertaine et controversée qui repose sur le consentement du cédé (bailleur). Le consentement du cédé peut être une simple condition de validité de la cession du contrat : à défaut de consentement du cédé, la cession est nulle ; elle ne peut produire aucun effet. Ce peut être une simple condition d'opposabilité de la cession au cédé : en l'absence de son consentement, la cession est valable mais elle ne produit d'effets qu'entre le cédant et le cessionnaire ; ce dernier ne peut réclamer l'exécution du contrat au cédé (le bailleur), et inversement. [...]

[...] Dans le même sens, il avait été jugé que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant la maison, même si ces meubles appartiennent à des tiers. Ceux-ci ne peuvent prétendre écarter les effets du privilège qu'en démontrant que le bailleur connaissait l'origine des meubles au moment de leur introduction dans l'immeuble. ( civ 1ere mai 1969). La forme authentique obligatoire Il convient de prévoir au contrat, que toute cession devra être réalisée par acte authentique avec l'accord du bailleur. [...]

[...] Monsieur LE BEAU (franchisé) ne peut donc réclamer le bénéfice du statut des baux commerciaux. La déspécialisation Le statut des baux commerciaux serait reconnu au franchisé, à condition de démontrer un cas de déspécialisation partielle du locataire, qui aurait adjoint à son activité existante celle du franchiseur, il resterait possible, dans ce dernier cas, que le contrat de franchise soit résilié, ou qu'il soit renouvelé peu de temps avant la fin du bail, ce qui priverait le franchisé d'une exploitation effective du fonds de commerce d'une durée de trois ans au moins avant l'expiration du contrat, et donc du droit au renouvellement. [...]

[...] Toutefois, les parties peuvent convenir d'une durée supérieure à 9 ans. Si la durée excède 12 ans, l'acte devra être publié obligatoirement au fichier immobilier et dans ce cas, revêtir la forme authentique. Fixer librement le montant du loyer lors de la conclusion du bail. Les plafonnements ne concernent que les changements de loyers lors des révisions triennales ou lors des renouvellements. Mais les parties peuvent aussi convenir d'une clause d'échelle mobile, laquelle doit se référer à un indice licite en rapport avec l'objet du bail. [...]

[...] Il s'agit d'un bail commercial ordinaire. 2-Observations Je remarque toutefois que le bail a commencé à courir le 1er janvier 2005 alors que l'acte a été reçu par Maître le 8 Mars 2005, soit trois mois plus tard. Cet aspect n'appelle, de ma part aucune observation particulière sauf à préciser que le notaire n'a fait que procéder à la régularisation d'une situation antérieure. Monsieur LE BEAU quitte les lieux loués le 1er Juin 2006 sans laisser d'adresse. Quelles sont les conséquences de cette attitude sur les effets juridiques du contrat de bail Selon l'article 1134 du code civil, les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont passées. [...]