Les conditions d'application des statuts des baux commerciaux

Thèmes abordés

Conditions d'application des statuts, baux commerciaux, nature des locaux, fonds de commerce, nature du contrat

Résumé du document

C'est l'article L145-1 du Code de commerce qui nous dit que les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Le texte vise les immeubles ou les locaux, c'est une expression juridiquement fausse, car les immeubles sont toujours des locaux. En revanche, le texte différencie l'immeuble et le fonds de commerce : le fonds de commerce est exploité dans un immeuble.
Le statut des baux commerciaux s'applique aux contrats de bail qui portent sur des immeubles qui sont bâtis. Encore faut-il que cet immeuble puisse abriter l'exploitation d'un fonds de commerce, ce qui veut dire qu'une simple construction légère démontable comme peut l'être un stand n'est pas un immeuble bâtit, ce n'est pas un local. En revanche, il n'est pas indispensable que la loi ne vise pas des locaux susceptibles d'accueillir de la clientèle, car tous les locaux, quels qu'ils soient, dès lors qu'ils sont affectés à l'exploitation d'un fonds de commerce, tous les locaux se verront appliquer le statut des baux commerciaux cela vise un atelier, surface industrielle de vente.

Extraits

[...] Tous ces contrats ont été considérés comme des baux dérogatoires parce qu'à chaque fois le locataire a renoncé au statut des baux commerciaux. A la fin du 3ème contrat, le locataire demande l'application du statut des baux commerciaux, la cour considère effectivement qu'il y a eu fraude à la loi et qu'il fallait appliquer au bout de 2 ans le statut des baux commerciaux, le 2ème locataire n'est qu'un prête-nom de la boîte, le commerce qui a été exploité a toujours été le même, les loyers et les charges ont toujours été payés par la société y compris pour le 2ème contrat lorsque c'était l'associé majoritaire qui avait signé. [...]

[...] A priori non, pas d'application dans ce cas sauf si les parties le décident par contrat (avenant). Section 3 : la nature du contrat. Ce statut des baux commerciaux est assez contraignant pour les propriétaires de l'immeuble. Il n'est donc pas étonnant que certains propriétaires tentent d'échapper au statut des baux commerciaux, ils ont deux possibilités : -ils essaient de conclure un contrat qui n'est pas un contrat de bail, -ils essaient de conclure un contrat de bail de courte durée. [...]

[...] Faut-il appliquer le statut des baux commerciaux au parking ? Oui pour la cassation, elle considère que c'est un local au sens de l'article L145-1 du code du commerce. Les juges précisent que le parking même s'il est éloigné, il fait partie du même bâtiment. Le statut ne s'applique à un bail qui porte sur un terrain nu, avec une exception qui suppose la réunion de deux conditions : *le locataire sur ce terrain a édifié une construction qui est à usage commercial et il est propriétaire de cette construction. [...]

[...] Par exemple, l'exploitant n'avait aucune prérogative sur les heures d'ouverture et de fermeture du restaurant, l'autorisation d'exploitation lui été exclusivement personnelle (il ne pouvait pas céder). Pour les juges il ne s'agit pas d'un contrat de bail et donc pas d'application du statut des baux commerciaux. Paragraphe 2 : les baux de courte durée. Au départ, pour des textes qui régissaient les baux commerciaux, ils ne comportaient aucune exception, le bail avait obligatoirement une durée de 9 ans, sous la pression des nécessités de la pratique, la loi et la jurisprudence ont été contraints d'admettre un certain nombre d'assouplissements. [...]

[...] Les conditions d'application des statuts des baux commerciaux conditions doivent être remplies : - la 1ère concerne la nature des locaux, - la 2nd attrait au type d'exploitation exercée dans les lieux, - la nature du contrat. Section 1 : La nature des locaux. C'est l'article L145-1 du Code de commerce qui nous dit que les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Le texte vise les immeubles ou les locaux, c'est une expression juridiquement fausse, car les immeubles sont toujours des locaux. [...]