Les baux de courte durée et les convention d'occupation précaire

Résumé du document

Les baux de courte durée et les convention d'occupation précaire, fiche technique de droit des affaires de 3 pages



La définition d'une convention d'occupation précaire : C'est un bail d'immeuble, mais conclu pour une brève période et qui est librement révocable sans congé ni préavis. Ce genre de convention est différent de plusieurs dispositions « piliers » du statut des baux commerciaux. Cette convention n'ouvre aucun droit de renouvellement pour le locataire. Elle déroge également à la règle relative à la fixation du prix du loyer en cours de contrat.





Les baux de courte durée

Les conventions d'occupation précaire

Extraits

[...] Si la convention d'occupation précaire ne répond pas à ces circonstances objectives et ne sont pas justifiées par les parties ( volonté d'éluder le statut alors elle est entaché de fraude et elle est inopposable et le statut des baux commerciaux s'appliquera. En droit, la fraude est un procédé utilisé pour permettre d' échapper artificiellement à un acte juridique, à l'application d'une disposition légale ou réglementaire impérative. Si la conclusion d'une convention a pour seul motif d'éluder le statut des baux commerciaux, c'est une convention entaché de fraude. Cette JSP est ancienne, et s'est posé la question de savoir si elle était en corrélation avec la loi de 1965. [...]

[...] Il ne suffit pas aux parties d'avoir conclue une convention in férieure ou égale à 2 ans pour évincer le statut des baux commerciaux. Cette circonstance est insuffisante pour signaler l'existence de la colonté d'écarter le statut. Il faut que les parties aient une volonté claire et libre pour pouvoir montrer cette volonté d'écarter le statut des baux commerciaux (volonté non équivoque Condition temporelle : lors de l'entrée dans les lieux du preneur et non pas à posteriori. Ce qui compte, c'est que l'accord soit conclu à ce moment là. [...]

[...] Droit des affaires 2 exclusions voisines du statut des baux commerciaux : la première est l'exclusion des baux de courte durée, d'origine légale, et les conventions d'occupation précaire, d'origine jurisprudentielle. Les baux de courte durée Le législateur permet de convenir que le statut des baux commerciaux ne s'appliquera pas, pourvu que le bail soit de courte durée. L145-5 Code de commerce : Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à 2 ans». [...]

[...] La Cass a considéré que malgré que le législateur aient voté une condition de dérogation au statut des baux commerciaux, la convention d'occupation précaire n'est pas soumise à cette loi. Le bail de courte durée et la convention d'occupation précaire sont différents. Les conventions d'occupation précaire peuvent se renouveller indéfinimment tandis que le bail de courte durée ne se conclut qu'une seule fois. Ces conventions d'occupations précaires sont nécessaires et on en aura besoin de manière légitime ( immeuble en démolition, etc . ) selon la JSP, qui a maintenue la validité de celles-ci, même après la loi de 1965. [...]

[...] Cette convention n'ouvre aucun droit de renouvellement pour le locataire. Elle déroge également à la règle relative à la fixation du prix du loyer en cours de contrat. La validité des conventions d'occupation précaire La JSP les a de longue date validées, malgré que cette convention fasse échec à des dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux. La JSP a posé une condition fondamentale : Absence de fraude. Ce que veut dire la Cour de cassation, c'est que ces conventions doivent reposer sur des circonstances objectives exceptionnelles qui justifient leurs soustraction au statut des baux commerciaux. [...]