Les baux commerciaux et leurs statuts

Résumé du document

Les baux commerciaux et leurs statuts, fiche de 4 pages



La durée du contrat de location commerciale ne peut, en principe, être inférieure à neuf ans. A l'expiration du terme fixé, si aucun congé n'a été signifié, et si le preneur reste dans les lieux sans protestation de la part du bailleur, le bail va se poursuivre par tacite reconduction pendant une durée indéterminée et donc sans qu'il y ait désormais de date anniversaire. Il ne s'agit donc pas d'un renouvellement de bail.

Extraits

[...] Locataire obligé d'accepter le repentir et le renouvellement du bail. LA DESPECIALISATION RESTREINTE (L.145-47 C.com.). Droit accordé au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes (rapport étroit entre deux activités) ou complémentaires (une nouvelle activité est nécessaire pour un meilleur exercice de l'activité d'origine). Locataire fait une demande d'autorisation en précisant les activités qu'il se propose d'exercer par acte extrajudiciaire. Propriétaire doit répondre dans délai de deux mois. Silence vaut acceptation. Tribunal compétent en cas de litige : TGI. [...]

[...] A défaut de congé régulier, le bail se prolonge par tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le congé doit être délivré au titulaire du bail qui n'est pas nécessairement l'exploitant du fonds de commerce. Co-preneurs : - solidarité pas stipulée au bail = congé doit être délivré à chacun des colocataires ; - solidarité expressément stipulée, la signification du congé à l'un quelconque des locataires vaut pour tous. Résiliation du bail par une décision judiciaire ou par le jeu d'une clause résolutoire (le juge des référés constate purement et simplement son jeu et prononce pas résiliation du bail). [...]

[...] Le bailleur doit, dans le mois de la demande de changement formulée par le preneur, en aviser également par acte d'Huissier de Justice, les autres locataires qui bénéficient de clauses d'exclusivité dans l'immeuble. Le bailleur a la faculté de demander une nouvelle fixation du loyer immédiatement et sans application du plafond indiciaire. Tribunal compétent en cas de litige : TGI. Les clauses interdisant la cession : Seule l'interdiction absolue de céder est nulle. Les clauses qui limitent seulement le droit de cession sont valables. La cession doit être signifiée au bailleur (1690 Cciv). [...]

[...] Si cessation de l'exploitation du fonds de commerce sans raison sérieuse et légitime, le bailleur ne pourra se prévaloir de l'infraction que si celle-ci s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure d'avoir à la faire cesser. Le refus de renouvellement avec indemnité d'éviction réduite ou offre d'un local de remplacement (la reprise pour construire, pour surélévation pour construire sur terrain nu, reprise par le propriétaire vendeur du fonds de commerce, reprise pour les collectivités locales). DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE A défaut d'accord entre les parties, la valeur locative sera judiciairement déterminée en fonction des caractéristiques du local considéré,de la destination des lieux, des obligations relatives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage. [...]

[...] Révision amiable ou par rapport à valeur locative des lieux. Plafonnement : la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. DROIT DE REPENTIR DU BAILLEUR : propriétaire qui a refusé le renouvellement, et qui est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction, peut revenir sur son refus pour se soustraire au paiement de ladite indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail. [...]