Le bail commercial - publié le 06/10/2008

Résumé du document

Fiche sur le bail commercial



La loi du 17 mars 1909 a organisé la publicité de la vente du fonds de commerce pour permettre aux créanciers, ainsi prévenus, de faire opposition sur le prix de vente et d'exercer un droit de surenchère s'ils estiment ce prix insuffisant.

Extraits

[...] com.). Le refus d'autorisation du bailleur est discrétionnaire et n'a pas besoin d'être fondé sur de justes motifs. Les clauses par lesquelles le bailleur et le preneur conviennent à l'avance que l'inexécution d'une des obligations du contrat emportera la résiliation sont en principe licites. Ces clauses doivent être expresses. NB : La clause ne produit effet qu'un mois après le commandement d'exécuter demeuré infructueux (art. L 14541 C. com.) LE BÉNÉFICE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL Appelé propriété commerciale dans la pratique, le bénéfice du droit au renouvellement du bail est l'avantage le plus important qui est accordé au locataire de locaux commerciaux. [...]

[...] NB : Le bailleur n'a pas à payer l'indemnité d'éviction s'il peut invoquer une cause légitime de refus de renouvellement. Ce peut être un motif grave et légitime résultant généralement d'une faute du locataire dans l'exécution du bail. Le bailleur dispose aussi d'un droit de reprise pour son habitation personnelle ou celle de ses proches parents. Il a également un droit de reprise sans indemnité pour les locaux déclarés insalubres ou menaçant ruine. [...]

[...] Le bail commercial est d'abord un bail portant sur un immeuble. Pour cette raison, sauf disposition spéciale, le droit commun du bail s'applique. NB : Les litiges concernant le droit commun du bail doivent aujourd'hui être impérativement soumis au tribunal de grande instance ou au tribunal de commerce alors que, par le passé, le tribunal d'instance était compétent. La loi du 12 mai 1965 a imposé une durée minimale de neuf ans pour les baux commerciaux. En principe, le bail d'une durée de neuf ans ne peut pas être interrompu. [...]

[...] La perte du droit au bail pourrait ainsi avoir pour le locataire des conséquences gravement préjudiciables. Le législateur a donc organisé un statut protégeant les locataires. Leur principale prérogative est désignée sous le nom de propriété commerciale : c'est le droit d'obtenir du bailleur le renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement. Le statut protecteur ne s'applique que si certaines conditions sont réunies : seuls les titulaires d'un véritable louage d'immeuble peuvent se prévaloir du bénéfice du statut. [...]

[...] Le montant des loyers à renouveler doit correspondre à la valeur locative. Il en résulte que le preneur peut toujours demander une révision à la baisse de son loyer : cass. civ. 3e, 19/04/00. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail et n'oppose pas de motif légitime de refus, le locataire n'en doit pas moins quitter les lieux ; mais il demandera au tribunal de grande instance de condamner le bailleur à lui payer une indemnité d'éviction représentant le préjudice que lui cause l'obligation de transférer son fonds dans d'autres locaux. [...]