Le bail commercial - publié le 21/07/2008

Résumé du document

Le local commercial

? On distingue le fonds des murs : le commerçant peut être propriétaire de l'immeuble ou seulement locataire. La propriété immobilière est exclue du fonds.

? Droit au bail (meuble incorporel) : créance que le propriétaire de l'immeuble a sur le commerçant.

? En raison de la précarité des commerçant face aux bailleur, une réglementation plus protectrice s'imposait : Décret de 1953 dont la plupart des dispositions sont d'ordre public.

Extraits

[...] Si le loyer de la sous location est supérieur à celui du loyer principal, celui-ci peut être augmenté. Les sous location partielle donne droit au bailleur, en cas de majoration, à une augmentation du loyer principal. Dans ce cas le sous locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement. La cession du bail commercial La cession du bail commercial équivaut généralement à une cession du fonds et donc, toute clause ou convention interdisant au locataire de céder le bail est nulle. Les clauses prohibitives sont néanmoins légales. [...]

[...] Si le locataire accepte un nouveau contrat est formé ; s'il refuse l'une des paries saisie le juge des loyers commerciaux qui statut selon la procédure de la révision triennale. Le nouveau loyer fixé, le renouvellement a lieu sauf si l'une des paries s'y oppose expressément. L‘ordonnance du juge vaut bail. Le bailleur a un droit de repentir dans les 15 jours de la décision du juge s'il estime l'indemnité d'éviction trop lourde et si le locataire est encore sur les lieux ou n'a pas fait les démarches pour les libérer. [...]

[...] Un fonds de commerce peut très bien exister sans droit au bail : forain, propriétaire du fonds de commerce = propriétaire des murs. S'il existe, il peut à lui seul figurer comme un élément essentiel du fonds de commerce >la valeur économique d'un fonds de commerce peut se réduire au seul droit au bail Dans notre droit, le fonds de commerce, même s'il représente une masse isolée dans le patrimoine du commerçant, n'a pas une existence indépendante de celle de celui du commerçant. [...]

[...] Soit le juge constate que les faits allégués par le bailleur sont établis ou, le juge constate que les tords sont partagés (parti pris mais pas de situation alternative). Autre hypothèse de refus sans indemnité : immeuble insalubre ou dangereux sur le point d'être détruit ou ne pouvant plus être occupé sans faire courir un risque à l'occupant, mais droit de priorité du locataire sur les futurs locaux commerciaux que le nouvel immeuble pourrait contenir si reconstruction. Le bail occupe donc une place singulière dans la composition du fonds de commerce. [...]

[...] Le déplacement sera possible sans perte sensible de la clientèle. critères = moyenne du chiffre d'affaire des 3 dernières années. 2ème règle : si le fonds est transférable : le propriétaire des murs est tenu de payer une indemnité mais qui sera simplement égale à la valeur de déplacement du fonds. Si la valeur de déplacement du fonds est supérieure à la valeur de remplacement, ce sera la plus faible des deux sommes qui sera retenue comme indemnité compensatrice. Le locataire est maintenu dans les lieux jusqu'au règlement de l'indemnité. [...]