Le bail commercial - publié le 13/10/2012

Thèmes abordés

bail commercial, commerce, bailleur, indemnité d'éviction, révision des loyers

Résumé du document

Bail à loyer des locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale, et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun.
C'est un élément incorporel du FDC. Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, à l'expiration du bail, le preneur a le droit de le renouveler, et le bailleur s'il refuse ce renouvellement doit payer une indemnité d'éviction. La révision des loyers ne peut s'opérer que tous les 3 ans, cette réévaluation est plafonnée selon l'indice national du coût de la construction.
Il est plus avantageux pour un commerçant de louer son local commercial, car les loyers sont déductibles fiscalement.

Extraits

[...] La déspécialisation partielle : c'est lorsque le preneur adjoint une activité connexe ou complémentaire à son activité principale. C'est un droit pour le preneur qui ne nécessite pas l'accord du bailleur, il doit simplement informer le bailleur par acte extra-judiciaire. Le bailleur a le droit de contester le caractère connexe de l'activité devant le juge, ce qui peut lui permettre de passer sur le régime de la déspécialisation totale. La déspécialisation totale : c'est l'ajout d'une activité qui n'a aucun lien avec l'activité prévue dans le bail ou alors le changement complet de l'activité. [...]

[...] Les limites et conditions du plafonnement du loyer ne sont pas applicables (arrêt du 24 juin 1992) ; Le bailleur ne répond pas au delà du délai de 3 mois, son silence vaut acceptation ; Le bailleur refuse la déspécialisation : le preneur peut contester ce refus devant le TGI, et le juge appréciera un certain nombre de critères (conjoncture économique, nécessités de l'organisation rationnelle de distribution, la destination des caractères et de la situation de l'immeuble ou de l'ensemble de l'immeuble) pour évaluer si la déspécialisation est essentielle. Le juge peut autoriser judiciairement la déspécialisation donc augmentation du loyer, et allocation de D&I si la déspécialisation entrainera un préjudice au bailleur. La cession : en droit commun la cession du bail nécessite toujours l'accord du bailleur. En droit commercial, la cession du bail intervient souvent lors de la cession du FDC. Dans ce cas-là la cession est libre et ne nécessite donc pas l'accord du bailleur. [...]

[...] Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur, le conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Il est strictement réglementé : Le bénéficiaire doit être français ; L'immeuble doit être propriétaire de l'immeuble depuis 6 ans ; La reprise ne porte que sur les locaux d'habitation à condition que ces locaux ne soient pas indispensables à l'exploitation commerciale ; Le bénéficiaire de la reprise doit occuper les locaux repris dans les 6 mois et pendant au moins 6 ans. [...]

[...] Dans ce cas c'est au bailleur d'apporter la preuve d'éléments justifiant le déplafonnement. En revanche si le développement du quartier s'accompagne du développement d'autres commerces concurrents, le bailleur ne peut pas prétendre au déplafonnement. Clause d'échelle mobile : le bail com peut prévoir une révision conventionnelle par le jeu d'une clause d'échelle mobile, ici le loyer est périodiquement et automatiquement réajusté en fonction de l'indice choisi par les parties. Cet indice ne peut pas être le SMIC, ou le niveau général des prix L'avantage est que la révision n'est pas encadrée par aucun délai. [...]

[...] Les sous-locations : En droit des baux commerciaux, toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire. Quand la sous- location est autorisée, le locataire doit respecter une procédure spéciale de sous-location qui a pour but d'informer le bailleur des conditions de la sous-location afin de lui permettre d'ajuster le loyer principal éventuellement. En effet jours avant la signature de l'acte de sous-location, le locataire par acte d'huissier ou lettre recommandée avec avis de réception invité le bailleur a participé ou à être présent à la signature de l'acte de sous-location. [...]