Questionaire sur le bail commercial

Résumé du document

Questionnaire très complet corrigé de 20 questions balayant le sujet du bail commercial avec beaucoup d'arrêts. 6 pages



La loi du 17 mars 1909 réglementant la vente et le nantissement du fonds de commerce, a consacré la notion de ' fonds de commerce ', mais cette réglementation ne protégeait pas le locataire contre la perte de sa clientèle en cas de reprise des lieux loués par le propriétaire. La notion de ' propriété commerciale ' n'est apparue qu'avec la loi du 30 juin 1926, qui a créé au profit du locataire un droit au renouvellement du bail, ou à défaut, un droit à l'indemnité d'éviction. Cette loi a fait l'objet de différents aménagements et remaniements, et un véritable statut des baux commerciaux n'est apparu qu'avec le décret du 30 septembre 1953, où le principe du droit au renouvellement était consacré. Depuis 1953, l'orientation générale de cette garantie de la propriété commerciale s'est faite dans le sens de la protection du preneur et de ses prérogatives : on relèvera notamment la durée minimale du bail fixée à neuf ans et la procédure de déspécialisation en 1965, l'institution du plafonnement du loyer du bail renouvelé en 1972.







1) Que recouvre la notion de « propriété commerciale » ?

2) Quelle est la nature du bail consenti par un propriétaire non commerçant a une société commerciale ? Comment peut-il être prouvé ?

3) L'usufruitier peut-il conclure seul un bail commercial ?

4) Les associations bénéficient-elles du statut des baux commerciaux ?

5) Le statut des baux commerciaux peut-il s'appliquer à des baux portant sur des locaux affectés à un usage strictement professionnel ?

6) Pour profiter du statut des baux commerciaux est-il nécessaire que le locataire commerçant soit immatriculé au RCS ? Qu'en est il lorsque le bail a été consenti à plusieurs preneurs ou plusieurs indivisaires ?

7) Le locataire-gérant bénéficie t_il du statut des baux commerciaux ?

8) Un franchisé a-t-il le droit a la propriété commerciale ?

9) A quelles conditions le bailleur et le preneur peuvent_ils convenir de soumettre au statut des baux commerciaux un bail qui en principe y échapperait ?

10) Qu'est ce qu'un bail a période ?

11) Le bail commercial prend t-il fin à l'arrivée de son terme ?

12) L'autorisation générale de sous-louer stipulée dans un bail commercial peut-elle dispenser le preneur d'appeler le bailleur a concourir aux actes de sous location ?

13) Le bailleur peut-il dans certaines hypothèses prévoir dans le contrat de bail des clauses prohibitives ?

14) Toutes les dispositions relatives au bail commerciales sont-elles d'ordre public ?

15) En matière de bail commercial, la clause résolutoire est-elle susceptible d'utilisation large ?

16) La vente par une pharmacie de produits de parapharmacie peut-elle justifier une action en rupture du bail commercial ou de déplafonnement pour modification de la destination des lieux ?

17) Le bailleur peut-il s'opposer à une cession du bail commercial consécutive à une cession du fonds de commerce ?

18) En cas de pluralité de bailleurs, le locataire doit-il obligatoirement notifier son congé à chacun d'eux ?

19) Peut-on analyser la mise en location gérance d'un fonds de commerce en une sous location et lui appliquer par conséquent les dispositions de l'art. L.145-31 du Code de commerce ?

20) Pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, le bailleur peut-il invoquer les importants travaux qu'il a réalisés sur l'immeuble loué ?

Extraits

[...] Méconnaît les dispositions de l'article 109 du Code de commerce la Cour d'appel qui, pour refuser au bailleur le payement des sommes qu'il prétend lui être dues à titre de loyer en vertu du bail verbal d'un local à usage commercial, estime, par application de l'article 1715 du Code civil, qu'en l'absence d'un commencement d'exécution et d'un serment décisoire, la "preuve légale" du bail n'est pas rapportée par le bailleur, faisant ainsi application à un acte de commerce des règles de preuve du droit civil. Ainsi la nature commerciale du bail peut être prouvée par le bailleur non commerçant à l'encontre du commerçant par tout moyen, conformément aux règles de preuve en matière de droit commercial. Toutefois, il est toujours conseillé afin de prouver l'existence et le contenu des clauses du bail d'établir un contrat écrit. L'usufruitier peut-il conclure seul un bail commercial ? [...]

[...] Le droit de céder le bail est un élément indissociable du régime juridique du fonds de commerce. Le preneur cède les droits qu'il tient de sa qualité de locataire à une autre personne, le cessionnaire, qui devient alors à sa place locataire de l'immeuble. Il existe deux situations différentes. La cession du bail liée à la cession du fonds de commerce. Contrairement au droit commun, le locataire - commerçant n'a pas besoin de l'accord du propriétaire, sauf si une clause au contrat précise une telle éventualité. Selon l'art L 145 16 C. com. [...]

[...] L.145-31 du Code de commerce ? Dans un arrêt de la Cour de Cassation ( 3ème chambre civile mars 2008), un locataire de locaux à usage commercial ayant donné son fonds de commerce en location gérance, son bailleur, considérant cet acte comme une sous- location irrégulière, l'avait assigné en résiliation du bail, en se prévalant des clauses du bail relatives à la sous-location. Aucune clause du bail n'interdisait la location gérance et qu'il n'était pas contesté que l'acte était bien un acte de location gérance. [...]

[...] Il appartient conventionnellement aux parties de convenir de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux. La volonté de soumettre au statut des baux commerciaux des locaux, qui ne correspondent pas aux exigences de l'article L. 145-1 du Code de commerce (décret-loi de 1953), peut-être équivoque lorsqu'elle émane du preneur à bail, ou encore lorsque le bailleur a accumulé divers avantages ressemblant au statut mais sans désigner celui-ci expressément ou lorsque la volonté des parties ne s'est pas manifestée dès le début de la convention conclue. [...]

[...] Le juge apprécie souverainement les facteurs locaux de commercialité, mais ceux-ci doivent être objectifs et en relation avec l'activité du locataire. Il peut s'agir d'un aménagement de la voirie, de la réhabilitation du centre-ville ou encore de la fermeture d'une grande entreprise située à proximité. Lorsque la valeur locative a évolué de plus de le juge fixe le loyer à la nouvelle valeur locative, même si cette valeur est inférieure au loyer initial et que l'indice du coût de la construction a augmenté depuis la dernière révision. [...]