Le contrat de bail et les parties tiers au contrat

Thèmes abordés

contrat, bail, parties, tiers, bailleur, locataire

Résumé du document

Juridiquement, tout contrat de bail peut circuler selon que le changement de l'une des parties interviendra du côté du bailleur ou du côté du preneur. Nous examinerons donc successivement dans le cadre de cette étude, le changement de bailleur d'une part et le changement de locataire d'autre part.

Extraits

[...] II- Le changement de locataire preneur La circulation du contrat de bail peut intéresser deux situations juridiquement différentes : une substitution de cocontractant ou un rajout de cocontractant (c'est le cas de la sous location). la substitution de cocontractant Lorsqu'elle est permise, la substitution de locataire entraine, juridiquement, un changement de cocontractant. Le locataire originaire se libère de ses liens contractuels au profit d'un nouveau locataire qui va pouvoir prendre l'ensemble des créances et dettes issues du contrat. La substitution peut intervenir en premier lieu mortis causae. Le décès du locataire emporte légalement transmission du contrat au bénéfice de ses héritiers et peut donc justifier un partage de jouissance. [...]

[...] C'est le contraire puisque le locataire initial conserve ses engagements contractuels à travers le contrat qu'il a conclu tout en décidant de conclure ensuite un second bail concernant tout ou partie des locaux qu'il occupe lui-même et par lequel il va à son tour rétrocéder la jouissance à un sous locataire. La validité d'une telle opération est strictement encadrée par les textes notamment ceux qui participent aux régimes spéciaux. L'article 1717 du Code civil admet, sauf clause contraire, la validité de la sous location. En matière de baux d'habitation, la sous location est interdite sauf accord du bailleur. Il en va de même en matière de bail commercial. L'interdiction de la sous location est d'ordre public pour le bail rural sauf exception. [...]

[...] Soit le contrat le prévoit expressément et on applique les dispositions du contrat et éventuellement l'exécution forcée. Soit le contrat ne prévoit rien et dans cette hypothèse, une partie de la doctrine a pu considérer, en s'appuyant sur certaines décisions rendues au fond, que le cédant demeure garant au cas de défaillance du locataire cessionnaire. Pour autant, la Cour de cassation a retenu à plusieurs occasions la solution contraire en déboutant systématiquement le bailleur qui poursuivait en paiement de loyers échus après la cession conclue entre le locataire et le cessionnaire. [...]

[...] L'accord du bailleur doit être donné par écrit et il doit expressément viser le montant du loyer de sous location qui ne peut être supérieur à celui du loyer initial. Lorsque la sous location est autorisée, elle ne créée en principe d'effets juridiques qu'entre le locataire initial et le sous locataire qui ne peut prétendre bénéficier de plus de droits que n'en bénéficie son cocontractant. A l'égard du bailleur, la sous location ne produit aucun effet sauf exception posée à l'article 1753 du Code civil qui organise une garantie de paiement au bénéfice du bailleur dès lors que celui-ci, impayé par le locataire principal, dispose d'une action directe en paiement contre le sous locataire à concurrence du loyer de sous location. [...]

[...] Le locataire cessionnaire recueille immédiatement la créance de maintien en jouissance paisible des lieux loués. Il devient bénéficiaire du droit au renouvellement du bail voir d'un droit de préemption s'il existe et en contrepartie, il devient débiteur de l'obligation de payer les loyers ainsi que de toutes les autres obligations qui assortissaient le contrat initial. Dans les rapports entre le propriétaire bailleur et le locataire cédant, la situation juridique est plus complexe. La cession opère en pratique un transfert des dettes et des créances au profit du locataire cessionnaire. [...]