Les baux commerciaux: statuts et conditions d'applicabilité

Thèmes abordés

Baux commerciaux, bail, commerce, local, location

Résumé du document

L'apparition du fonds de commerce durant le XIXe siècle puis la place prépondérante de cette valeur au sein du patrimoine du commerçant ont rendu obsolètes les règles des contrats de louage. L'instabilité était un risque important pour le commerçant et cela avait pour conséquence une distorsion de concurrence inacceptable avec les commerçants propriétaires de leurs locaux. La protection du fonds de commerce du locataire nécessitait donc la mise en place de mécanismes juridiques conférant à ce dernier une certaine stabilité. La loi du 30 juin 1926 a été adoptée afin de protéger le locataire commerçant contre le préjudice éventuel que lui ferait subir un refus de renouvellement du bail l'obligeant à changer de locaux. Cette loi a été ensuite modifiée à plusieurs reprises imposant peu à peu une harmonisation et une codification qui furent réalisées par le décret no 53-960 du 30 septembre 1953, intégré au Code de commerce en 1999 aux articles L.145-1 et suivants.

Extraits

[...] LAFARGE, Les baux commerciaux, 2e éd., Dalloz ; M. PEDAMON M., Baux commerciaux, Litec ; G. RIPERT et R. ROBLOT, Traité de droit commercial, t 18e éd., LGDJ Introduction L'apparition du fonds de commerce durant le XIXe siècle puis la place prépondérante de cette valeur au sein du patrimoine du commerçant ont rendues obsolètes les règles des contrats de louage. L'instabilité était un risque important pour le commerçant et cela avait pour conséquence une distorsion de concurrence inacceptable avec les commercants propriétaires de leurs locaux. [...]

[...] A l'arrivée du terme contractuel le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement à moins qu'il en sois stipuler autrement, la procédure de renouvellement peut être initiée soit par un congé du bailleur au preneur ou au contraire d'une demande de renouvellement du preneur au bailleur sinon le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée tant qu'une telle initiative n'est pas prise. Le congé est un acte formel qui est délivré six mois au moins à l'avance et conformément aux usages, qui est notifié par huissier. Le congé doit préciser à peine de nullité les motifs pour lesquels il est donné et les intentions du bailleur au sujet du renouvellement. L'acceptation du renouvellement emporte en principe maintien des conditions de l'ancien bail . Il existe fréquemment un désaccord sur la fixation du loyer renouvelé. [...]

[...] 145-1 C.com.), ainsi on a des lieux clos et couverts permettant d'accueillir la clientèle. Sont donc exclus les terrains nus ; toutefois si des constructions ont été édifiées avec le consentement exprès du propriétaire un bail commercial peut être conclu. Sont exclus du statut, les emplacements ou rayons de vente concédés de manière discrétionnaire à l'intérieur d'une grande surface, les installations mobiles telles que kiosques ou baraques sans attache fixe au sol, les vitrines d'exposition, les emplacements sur les murs d'une galerie de peinture. [...]

[...] Selon le droit commun le locataire a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui est pas interdite, auquel cas la clause est toujours de rigueur (art C. civ.). Par dérogation à ce texte, la sous-location de locaux donnés à bail commercial est en principe interdite sauf stipulation contraire du contrat ou accord du bailleur. S'il n'a pas conférer son autorisation de sous-louer dans le contrat, le bailleur doit toujours concourir à l'acte de sous-location pour agréer le sous-locataire. Il peut refuser discrétionnairement cet agrément. [...]

[...] II. L'application du statut des baux commerciaux Le statut a pour objet principal de conférer au preneur une situation pérenne, il n'a pas vocation à détailler tous les droits et obligations des parties. En l'absence de dispositions particulières, les baux commerciaux demeurent assujettis aux règles générales qui régissent le louage d'immeuble contenues dans le code civil (art à 1762). Observons donc la spécificité du statut quant à la naissance du contrat de bail commercial sa vie puis sa mort A. [...]