Les sociétés civiles de vente d'immeuble en droit immobilier

Thèmes abordés

sociétés, civiles, vente, immeuble, droit, immobilier

Résumé du document

Il ne faut pas la confondre avec la société d'attribution : ce sont les accédants qui sont associés et ils deviendront propriétaires à la suite des opérations de partage. Les accédants à la propriété restent en dehors de la société, il s ne sont pas associés, ceux qui s'associent sont le promoteur et les financiers. La société de vente va donc vendre aux accédants une partie de la construction.
Si on étudie ce type de société, cela n'implique pas qu'on ne peut avoir recours à d'autre société pour réaliser ce type d'opération. Néanmoins, en pratique les opérateurs économiques choisissent toujours d'avoir recours à la société civile de vente, spécialement réglementée, ceci pour des raisons fiscales.
La règlementation actuelle résulte d'une loi de 1978 qui s'applique à la fois aux sociétés antérieures que postérieures.

Extraits

[...] La loi prononce un certain nombre d'interdiction contre les personnes qui n'ont pas le droit de participer à une société de vente, essentiellement ceux qui ont subit une faillite personnelle ainsi que ceux condamné à des peines d'emprisonnement économique, telle qu'escroquerie. Les apports Quant aux apports, ils sont soumis au droit commun : il s'agira pour l'essentiel d'apport en capitaux, en numéraires. Mais les apports en nature : un terrain à bâtir sont également envisageable tout comme les apports en industrie : comme par exemple de la part du promoteur. [...]

[...] Les associés qui sont concernés, soit ceux dont les parts doivent être mises en vente publique ne participent pas au vote. Cela est curieux car cela signifie qu'une petite minorité pourrait imposer à la majorité la vente forcée des parts dès lors que les associés majoritaires ont refus de répondre à l'appel de fonds. La vente est publique, elle se fait par l'intervention d'un officier ministériel mais sans intervention du juge. Le produit de la vente est affecté dans la mesure nécessaire aux appels de fonds infructueux, s'il y a un excédent il revient à l'associé exclu, si le produit est insuffisant l'associé demeure redevable du complément. [...]

[...] La loi précise en effet, que : - Chaque associé ne doit satisfaire à ses appels de fond qu'à proportion de ses droits sociaux. - L'obligation de satisfaire ces appels de fond n'existe que si ces appels sont indispensables à l'exécution des contrats de vente à terme ou en état futur d'achèvement ou à l'achèvement de programme dans la réalisation déjà commencée n'est pas susceptible de division. Cette formule qui se veut précise montre que l'obligation de répondre à l'appel de fonds supplémentaires à pour but de protéger les futurs acquéreurs et leur garantir que les lots qu'ils ont acheté en état de futur achèvement seront effectivement construits. [...]

[...] La participation aux résultats Elle se fait obligatoirement à proportion à la part des associés dans le capital : les clause contraire ne sont pas admises. Conditions de forme Il faut tout d'abord rédiger des statuts qui doivent être établit par écrit, nécessaire pour l'immatriculer et donc obtenir la personnalité morale. L'écrit peut être un acte sous seing privé, néanmoins la forme notariée est nécessaire lorsqu'un immeuble a été apporté à la société, lorsque deux époux font partie de la société, ou lorsque parmi les associé figure à coté d'une personne physique, l'un de ses successibles. [...]

[...] Ces clauses ont été considérées comme valables au motif tout à fait contestable, les statuts ayant été acceptés à l'unanimité, les associés ont renoncé à l'avance à la possibilité de refuser l'augmentation de leur engagement. Cette pratique ne serait plus acceptée aujourd'hui ne droit commun des sociétés. Par la suite, le législateur dans l'article L 211-3, Code de la construction, a expressément posé le principe que les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fond nécessaire à l'accomplissement de l'objet social. Ces fonds supplémentaires peuvent être soit incorporés dans le capital social soit être inscrits dans les comptes courants d'associés. [...]