Les fonds de commerce et baux commerciaux

Thèmes abordés

Fonds de commerce, baux commerciaux, vente, cession, bail commercial, loi Cordelet

Résumé du document

La notion de fonds de commerce, c'est l'ensemble des éléments affectés par un commerçant à une exploitation en vue de satisfaire une clientèle. Il peut être défini comme l'ensemble d'éléments mobiliers corporels et incorporels qui sont groupés et mis en œuvre par un commerçant. Cette notion a été inventée par la pratique et consacrée le 17 mars 1909 par la loi Cordelet.

Extraits

[...] La révision conventionnelle La clause d'échelle mobile Les parties peuvent insérer dans le bail une clause d'échelle mobile, appelée aussi clause d'indexation. Dans ce cas, la variation du loyer n'est plus soumise aux restrictions et contraintes légales (caractère triennal, plafond). Pour être valable, elle doit être fondée sur l'indice national du cout de la construction. Pour éviter des variations trop brutales, le juge peut intervenir. La clause recette ou clause loyer variable Elle détermine le montant du loyer annuel en fonction du chiffre d'affaire. On rencontre souvent cette clause dans les centres commerciaux. [...]

[...] Ex : un établissement de crédit achète un fonds de commerce puis le donne en location à un commerçant payant un loyer. A la fin du contrat de location, le commerçant a une option d'achat sur le fonds il peut le restituer ou l'acheter pour sa valeur résiduelle (valeur du fonds après le paiement des loyers). En cas de loyer impayé ou si le preneur ne lève pas l'option : l'établissement de crédit est perdant. Chapitre 2 : Les baux commerciaux Lorsque le commerçant n'est pas propriétaire des murs dans lesquels il veut exploiter son fonds de commerce mais qu'il veut louer des locaux, il doit être protégé : le lieu est très important. [...]

[...] Nantissement : frontière droit commercial/droit des sûretés. Garantie offerte au créancier qui a prêté de l'argent à l'acquéreur afin qu'il puisse acheter le fonds de commerce. Nantissement de fonds de commerce : deux sources : Nantissement conventionnel : consenti par un contrat entre l'exploitant et le fournisseur, qui lui octroie des délais de paiement, ou entre l'exploitant et son banquier, qui lui accorde des crédits. Objet limité aux principaux éléments incorporels. Nantissement constaté par écrit (acte authentique ou sous seing privé). [...]

[...] La demande de révision peut être formée par le propriétaire ou le locataire ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire. Le critère de référence était avant 2001 la valeur locative en fonction de l'évolution du prix du marché). Depuis 2001, le principe est que la majoration ou la diminution consécutive ne peut excéder la variation de l'indice du cout de la construction qui sera intervenu depuis la dernière fixation. Il y a un indice qui fixe un % tous les ans sur lequel on se fixe pour évaluer le cout des loyers. Le plafonnement est l'indice. [...]

[...] Le refus sans indemnité d'éviction 2 situations se rencontrent : Le refus tenant au comportement du locataire : si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime (non paiement du loyer, défaut d'exploitation, inexécution des clauses du bail). Le refus tenant à la situation du local : 3 cas justifient le refus de renouvellement sans indemnité : L'insalubrité ou la ruine de l'immeuble. Exception : en cas de reconstruction des locaux, le locataire a un droit de priorité de réinstallation. La reprise pour habitation. Ex : appartement attenant et accessoire au local commercial. La reprise pour travaux. [...]