L'expiration du bail commercial

Thèmes abordés

Expiration du bail commercial, situation des parties, renouvellement du bail, refus du renouvellement du bail, Code de commerce

Résumé du document

La fin des baux commerciaux présente une grande originalité. La phase de la fin, le dispositif du Code du commerce sont le plus spécifiques, c'est logique parce que le statut a été demandé par les locataires pour être protégé à ce moment-là (la fin). Les locataires commerçants demandaient un droit au renouvellement automatique qu'ils n'ont pas obtenu, mais le législateur leur a quand même accordé un certain nombre de règles, dérogatoires au droit commun. 
En droit civil, le bail prend fin avec l'arrivée des termes et le locataire n'a droit à aucune indemnité. Le bail peut être renouvelé aux mêmes conditions ou à des conditions différentes, il peut aussi être prolongé par tacite reconduction.
En droit commercial, la situation est différente parce que la loi reconnaît par principe au profit locataire une indemnité d'éviction dans l'hypothèse où le bail ne serait pas renouvelé.

Extraits

[...] La cour de cassation dans un arrêt du 10 mars 2010 a décidée que la saisine de cette commission était facultative, si la commission n'est pas saisit le juge devra quand même déclarer l'action en justice recevable. Section 3 : le refus du renouvellement du bail. Le bailleur a toujours la possibilité de refuser le renouvellement soit parce qu'il donne congé dans les délais soit parce qu'il refuse la demande de renouvellement présentée par le locataire. S'il refuse ce renouvellement, il doit verser une indemnité d'éviction dont le principe est prévu par l'article L145-14 du code de commerce. [...]

[...] L'expiration du bail commercial. La fin des baux commerciaux présente une grande originalité. La phase de la fin, le dispositif du Code du commerce sont le plus spécifiques, c'est logique parce que le statut a été demandé par les locataires pour être protégé à ce moment-là (la fin). Les locataires commerçants demandaient un droit au renouvellement automatique qu'ils n'ont pas obtenu, mais le législateur leur a quand même accordé un certain nombre de règles, dérogatoires au droit commun. En droit civil, le bail prend fin avec l'arrivée des termes et le locataire n'a droit à aucune indemnité. [...]

[...] Il y a des hypothèses où le propriétaire va pouvoir sortir de la relation sans avoir à payer l'indemnité. Paragraphe 1 : la reprise des locaux sans indemnité d'éviction. La faute grave. Le bailleur peut invoquer la faute grave du locataire, cela peut être l'arrêt de l'exploitation du fonds sans raison légitime, le défaut du paiement des loyers, la sous-location du local par le locataire sans intervention du propriétaire à l'acte de sous-location. Arrêt du 11 juin 2008 de la cour de cassation : la cour nous dit que la faute grave peut être la faute non pas du locataire mais d'une personne dont il répond. [...]

[...] Section 2 : le renouvellement du bail. Le locataire ne peut pas renoncer par avance à son droit au renouvellement parce qu'il s'agit d'un droit d'ordre public. Dans la négociation du bail commercial, il ne peut pas lâcher ce droit, en revanche, la cour de cassation considère qu'il peut y renoncer après la conclusion du bail commercial parce qu'il l'a acquis par la conclusion, s'il n'a pas envie de le mettre en œuvre libre à lui mais il peut y renoncer qu'après la conclusion du contrat. [...]

[...] Le défaut de paiement de loyers ne peut être considéré comme faute grave que s'il y a un sérieux arriéré de loyer. Le bailleur doit respecter un certain nombre de règles, il doit d'abord mettre en demeure le locataire de respecter ses engagements, le propriétaire ne pourra reprendre les locaux que si la mise en demeure ne reçoit aucune réponse pendant un certain temps. La cour de cassation dans un arrêt du 15 mai 2008 nous indique que s'il n'y a pas eu de mise en demeure, le propriétaire devra verser l'indemnité d'éviction. [...]