L’exécution du bail commercial

Thèmes abordés

Exécution du bail commercial, durée du bail, loyer du bail commercial, utilisation des locaux qui sont loués, circulation du bail

Résumé du document

Ce bail commercial est un contrat dans lequel on va appliquer la théorie générale des obligations dans sa phase d'exécution également, sauf que le statut des baux commerciaux déroge au droit commun des contrats sur au moins 3 points :
- la durée du bail,
- la fixation du loyer,
- l'utilisation des lieux par le locataire.

Extraits

[...] Cette faculté de résiliation offerte au locataire n'est pas une faculté d'ordre public, les parties peuvent supprimer ce droit, elles ont la possibilité de l'aménager, par exemple elles ont la possibilité de subordonné sa mise en œuvre au versement d'une indemnité financière de compensation. Le locataire a toujours la possibilité à tout moment de résilier le contrat avec un délai de préavis de 6 mois pour prendre sa retraite. Section 2 : le loyer du bail commercial. Paragraphe 1 : la fixation du loyer initial. Ces loyers initiaux sont fixés librement par les parties sont le résultat de la confrontation entre l'offre et la demande. [...]

[...] Paragraphe 2 : la révision du loyer. La révision légale triennale. Tous les 3 ans, le loyer est soumit à un réajustement, c'est un réajustement prévu par la loi mais qui n'est pas automatique, le bailleur doit demander la révision du loyer. Arrêt de la CC du 10 mars 2004 : la cour a indiquée que les parties ont la possibilité de déterminer à l'avance les modalités du montant du loyer lorsque le bail est renouvelé. Au-delà de cette possibilité contractuelle, comment se réalise cette révision triennale ? [...]

[...] Le tiers de son côté devait respecter le règlement intérieur. Le propriétaire des locaux ayant connaissance de cette convention a estimé qu'il s'agissait d'une sous-location et donc a demandé le réajustement du loyer. Sa prétention n'a pas été retenu, pour la cour il n'y a pas sous-location parce que la jouissance des lieux était limitée et espacée dans le temps et en plus pas de prestation à la charge du locataire pas du tout caractéristique d'un contrat de sous-location. Pour qu'il y ait sous-location il faut que les 2 conditions cumulatives soient réunies : -le contrat doit porter sur la mise à disposition de locaux, le locataire principal n'est pas tenu à d'autres engagements. [...]

[...] Paragraphe 2 : l'influence du changement d'activité sur les clauses de non concurrence. Est-ce que le propriétaire peut louer des locaux dans le même immeuble ou dans un immeuble voisin à des concurrents de son propre locataire ? A priori oui parce que le bailleur doit simplement garantir la jouissance des locaux, il n'a pas de clause de non concurrence. Si l'on veut éviter pour le locataire la concurrence d'autres locataires, il doit intégrer dans son bail une clause de non concurrence. [...]

[...] Avec cette clause le montant du loyer va dépendre du chiffre d'affaire réalisé par le fonds de commerce. C'est intéressant pour le commerçant au début de son activité mais si son chiffre d'affaire explose, son loyer va prendre des proportions considérables. Pour conclure, cette règle du plafonnement a fait l'objet d'une QPC, la cour de cassation a été saisie et a rendue un arrêt le 13 juillet 2011, elle dit que cette règle du plafonnement ne porte pas atteinte à la liberté contractuelle ni même à la liberté d'entreprendre parce que les parties peuvent dans leur contrat, l'exclure, ce n'est pas une règle d'ordre public, les parties peuvent aussi fixer le loyer à l'amiable. [...]