Droit commercial : le statut du bail commercial

Thèmes abordés

Droit commercial, statut du bail commercial, existence d'un immeuble bâtit, existence d'une clientèle propre, conventions dérogatoires au décret de 1953, conditions propres à la qualité de locataire

Résumé du document

Il s'agit de traiter de la location de l'immeuble, du local dans lequel le fonds est exploité et plus du fonds lui même.
Il faut avoir en tête que la plupart du temps, le commerçant voire l'artisan ne sont pas propriétaire du local dans lequel ils exercent leur activité. Ils ne sont que locataires.
Problème : le lieu d'exploitation est souvent essentiel pour retenir la clientèle il est donc important que le commerçant ou l'artisan puisse rester en les lieux pour amortir ses investissements. Cela explique qu'un décret du 30 septembre 1953 qui régit les beaux commerciaux dont les dispositions se trouvent aux articles L 145-1 et suivants, ait institué des règles particulières, « non seulement les contrats entrant dans son champ d'application sont de longue durée, au moins 9 ans, mais à l'issue du contrat, le locataire commerçant ou artisan, bénéficie d'un droit au bail, droit au bail qui va permettre soit le renouvellement du contrat soit le droit à une indemnité d'éviction au locataire s'il ne peut pas renouveler le contrat et dans le but de réparer le préjudice lié à la fin du contrat et lorsque cette fin du contrat entraine la disparition du fonds, cette indemnité d'éviction va correspondre à la valeur du fonds ». Les relations contractuelles doivent durer longtemps et le loyer doit durer extrêmement longtemps et le loyer doit donc être adapté au fil du temps.

Extraits

[...] : Les locations saisonnières. Une location est saisonnière quand la convention confère la jouissance d'un local ou d'un immeuble pour une saison. Le décret de 1953 ne s'applique pas à ces locations même si elles sont renouvelées d'années en années. Dans la pratique, le problème est de distinguer la location saisonnière qui échappe au statut des baux commerciaux de l'exploitation saisonnière c'est à dire que le local est loué pour l'ensemble de l'année mais n'est exploité qu'une partie de l'année, dans ce cas le statut des baux commerciaux a vocation à s'appliquer. [...]

[...] Le commerçant avait demandé son inscription au RCS mais n'était pas inscrit à cause de la faute du greffier. Pour la cour ce qui importait c'était que le commerçant n'y était pas inscrit au moment ou il demandé le bénéficie du droit au bail. Il ne lui a pas été accordé. On peut s'interroger sur la date à laquelle il faut se placer pour apprécier cette condition ? Un contrat a été conclu en 1999 pour une période de 9 ans donc 2008. [...]

[...] ð L'extension légale à d'autres personnes Le législateur a étendu cette protection à d'autres personnes limitativement énumérés : les établissements d'enseignement, les EPIC et certains artistes. Ils n'ont pas besoin d'inscription particulière pour bénéficier de ce statut qui leur est reconnu de plein droit. ð L'extension conventionnelle Quand elles n'entrent pas dans le champ d'application de 1953 les parties peuvent néanmoins conclure que leur convention sera régie par ce texte. Par exemple ça peut ainsi bénéficier à un médecin ou à un avocat. [...]

[...] Pour éviter les fraudes, dans la pratique les juges veillent à la légitimité du motif de précarité. Dans l'hypothèse où l'immeuble doit être détruit, en attendant on peut tout de même signer une convention d'occupation précaire qui échappe au statut des baux. Arrêt Cour d'appel D'Aix en Provence, du 23 octobre 1986. Dans cette affaire, un supermarché a signé une convention d'occupation précaire avec un commerçant pour l'exploitation d'une buvette. Le contrat prévoyait la possibilité pour le supermarché d'y mettre fin à tout moment. [...]

[...] Il suffit qu'elle existe. Depuis un arrêt du 01 octobre 2003, il doit aussi avoir une autonomie de gestion. En l'espèce, une société exploitant un café avait passé une convention avec une autre personne pour mettre à sa disposition un stand permettant au locataire de vendre des crêpes aussi bien aux clients du restaurant qu'aux passants de la rue. A la fin de la convention le vendeur de crêpes a réclamé tous les bénéfices du statut des baux commerciaux. Il avait bien une clientèle personnelle constituée par les clients de la rue. [...]