Le droit du bail commercial

Résumé du document

Résumé de cours de droit commercial de deuxième année, portant sur le statut des baux commerciaux.

Extraits

[...] Celle-ci est définie par le juge selon 5 critères : - Caractéristiques du local : superficie, disposition, facilité à être exploité - Destination des lieux : une bijouterie aura plus de valeur qu'un bistrot - Obligation des parties : clauses de charger de réparations, etc - Facteurs locaux de commercialité : taux de criminalité, positionnement, etc - Prix couramment pratiqués dans le voisinage : les loyers pratiqués chez les commerçants voisins. ( Un deuxième principe vient limiter le premier : Toute modification du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer. Cet indice est rendu par l'INSEE. [...]

[...] - Conventionnel : Convenu entre le preneur et le bailleur. Le preneur peut verser un dépôt de garantie à la conclusion du bail, ou il peut cautionner personnellement le paiement des loyers. ( Le bailleur peut entreprendre la résiliation du bail en cas de non paiement des loyers, en application de l'article 1184 du Code Civil ou d'une clause résolutoire du contrat de bail. Cette clause prévoit en effet qu'en cas de non paiement du loyer, le bail sera automatiquement résilié sans que le juge se penche sur la gravité de l'inexécution Conserver la chose louée ( Nécessité pour le locataire de restituer la chose louée en état en fin de bail. [...]

[...] ( Cette sous-location est en principe interdite, sauf sous 2 conditions : - Le bailleur doit avoir autorisé préalablement la sous-location - Le bailleur doit participer comme partie à la sous-location ( Aucune modification dans la relation propriétaire-locataire principal ( Contrat de sous-location entre le locataire principal et le sous- locataire ( Aucune relation entre le bailleur et le sous-locataire, sauf à l'expiration du bail initial où le sous-locataire pourra demander directement le renouvellement du bail au propriétaire. ( La cession : c'est un contrat par lequel le locataire cède sa position contractuelle à un tiers qui va exécuter ce contrat à sa place. Ces cessions interviennent principalement pendant les cessions de fonds de commerce. [...]

[...] ( Garantie d'éviction : Le bailleur doit protéger le preneur contre les agissements des tiers de nature à restreindre la jouissance du preneur. Cette garantie est limitée aux troubles de droit. ( Garantie du fait personnel : Le bailleur doit s'abstenir de tout acte de nature à priver le locataire des avantages qu'il tient du bail. Exemple : transformer la chose louée, faire concurrence au preneur. Les obligations du locataire 1 L'obligation de loyer ( Le bail est un contrat à titre onéreux : une des obligations principales du preneur consiste à payer le prix du bail, aux termes convenus entre le preneur et le bailleur. [...]

[...] ( Les rapports entre cessionnaire et cédé consistent en une poursuite du bail initial. III L'extinction du bail commercial L'extinction avant son terme Avant son terme, le bail peut être résilié par l'une des parties tous les 3 ans. ( Le locataire : Cette faculté de résiliation est ouverte sans conditions à l'expiration de chaque période triennale, avec le respect d'un délai de préavis (Article L 145-9). ( Le bailleur : Il possède aussi cette faculté, en devant respecter le même délai de préavis. [...]