La copropriété des immeubles bâtis - éléments constitutifs, règlements, charges, syndicat, assemblée, syndic

Thèmes abordés

copropriété, immeubles bâtis, droit, secteur immobilier, gestion

Résumé du document

Ce droit concerne l'ensemble du secteur immobilier donc pas seulement pour les logements, mais aussi pour l'ensemble des destinations de logement : bureaux, centres commerciaux... Le droit de la copropriété concerne aussi bien les immeubles verticaux que les bâtiments horizontaux (ex : maisons individuelles sur un sol non divisé). Le régime est donc général. La matière touche à tous les domaines. Les copropriétés sont gérées par des professionnels de la gestion : les syndics.
Ce droit de la copropriété n'était pas connu du droit romain, ils n'avaient pas organisé un système de copropriété dans les immeubles verticaux. Les Romains n'ont pas voulu diviser la propriété des immeubles. Ce droit de copropriété divise le droit de propriété initiale à un droit de propriété dans l'espace. La règle de droit romain était que celui qui était propriétaire du sol est propriétaire de ce qui est au-dessus sans de division possible (article 552 CC : « »), mais cet article n'est pas d'ordre public.
Dans certaines grandes villes, il y avait des maisons à étages qui possédaient plusieurs propriétaires notamment avec les commerces en rez-de-chaussée ; voilà donc les premiers éléments constitutifs des copropriétés. Mais à l'époque ces copropriétés étaient considérées comme des additions de propriétés séparées notamment parce que le propriétaire du dernier étage de la maison entretenait la couverture ! Chaque propriétaire d'un étage pouvait donner la couleur de façade qu'il voulait indépendamment de la couleur donnée au-dessous ou en dessous. Les premières traces de droits écrits étaient la coutume de Paris de 1580 (article 187 de la coutume a été repris à l'article 552 du CC). La France est restée là-dessus jusqu'au Code civil de 1804. Les rédacteurs du CC ne pouvaient pas ignorés cette organisation de la vie en société. La préoccupation des rédacteurs était donc de consacrer un système à la copropriété, mais un seul article a été transcrit (un seul sur 2280 !), l'article 664 CC, dans la rubrique des servitudes ! Le code considérait que la copropriété était une vraie servitude. L'article 664 introduisait la notion de parties communes d'un bâtiment pour faire exception au principe de la couverture entretenu par le seul propriétaire du dernier étage.

Extraits

[...] On peut imaginer que des unions de syndicats naissent pour un véritable quartier (élagage des arbres, ramassage des feuilles L'union deviendrait pérenne mais uniquement sur un point. Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou plusieurs syndicats mais également de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins. Il s'agit soit de propriétaires de maisons individuelles ou d'investisseurs institutionnels (ex : compagnie d'assurance qui sont obligés d'investir dans des garanties solides/ caisse de retraites). II) La responsabilité du syndic Peut-on imaginer une responsabilité sans faute des syndics qui résulterait de l'art.1384 (on est responsable des choses que l'on a sous sa garde)? [...]

[...] Ces charges sont liées : Au droit de propriété Contrepartie de la propriété. A la fonction bâtiment de la copropriété Ces charges sont liées au bâtiment lui même et personne ne peut y échapper car chacun est propriétaire d'une quote-part du tout. C'est sur la base de l'article 5 de la loi que les calculs de cette quote-part seront fait en ajoutant que la loi n'apporte aucune indication quant au mode de calcul de ces charges. Il faudra faire le calcul par rapport à la valeur relative de chaque lot ; cette valeur est déterminée par la superficie, la consistance et la situation du lot sans que cette liste ne soit limitative. [...]

[...] Détachement de la gestion de la copropriété. Quant aux conditions de création d'un syndicat secondaire : - Il doit y avoir plusieurs bâtiments La loi ne mentionne pas le nombre minimum de bâtiment qu'il doit y avoir. La loi cherche à éviter qu'il y ait plusieurs syndicats secondaires dans un même bâtiment. - Il s'agit d'un droit absolu et autonome des copropriétaires Si par exemple, un bâtiment parmi un ensemble de 3 décide de constituer un syndicat secondaire, le bâtiment sans s'en référer aux autres peut constituer un syndicat secondaire. [...]

[...] L'unanimité a été instaurée pour faire face aux difficultés financières des français. Non indispensable au fonctionnement de l'immeuble L'unanimité n'est plus requise mais la double majorité prévue à l'article 26 a : Les actes d'acquisition immobilière ou de disposition autres que ceux mentionnés à l'article 25 b LA double majorité c'est la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix. Le syndicat est constitué de la totalité des copropriétaires. Les conséquences de la cession de parties communes ? [...]

[...] La constitution du syndicat coopératif On nomme les membres d'un conseil syndical qui va lui même élire son président, ce dernier sera le syndic de la copropriété et sera donc assisté par ceux qui sont au conseil syndical. La responsabilité du syndicat coopératif Dès lors que l'on sait que le syndicat à pour mission de gérer la copropriété, ce syndicat accompli tous les actes d'un syndic professionnel sans être rémunéré. Il devra appelé les charges chaque trimestre à chaque voisin. Mauvaise ambiance, difficulté à gérer et à savoir si le président saura gérer. Economie par principe mais en cas de conflit la note sera double. De plus, obligation de se faire assurer pour prévenir des dangers. [...]