Les contrats relatifs à la construction en droit immobilier

Thèmes abordés

Contrats, relatifs, construction, droit, immobilier

Résumé du document

Les contrats relatifs à la construction reçoivent généralement pour ne pas dire toujours la qualification de contrat d'entreprise ou louage d'ouvrage pour reprendre le terme ancien.
Le louage d'ouvrage lie l'entrepreneur à un maître d'ouvrage. En matière de construction immobilière il faut garder à l'esprit que l'on peut rencontrer deux configurations qui d'un point de vue économique sont nettement distinctes. Il se peut que entrepreneur et maître de l'ouvrage soit en réalité des sociétés du même groupe et donc qu'ils soient des alliés naturels et qu'il y ait entre eux une convergence des intérêts. Il se peut que le maître de l'ouvrage soit aussi le futur propriétaire soit le client, auquel cas il y a plutôt une divergence des intérêts entre les deux.

Extraits

[...] Le contrat d'entreprise est conclu dans des situations où l'on a toute confiance en la compétence du cocontractant et dont on n'estime pas nécessaire de lui donner des ordres, de diriger de près son activité. Il s'en suit que l'entrepreneur, à la différence du salaire, peut et doit refuser de se soumettre à des directives qui iraient à l'encontre des règles de l'art. En matière de responsabilité civile, l'indépendance de l'entrepreneur lui confère la qualité de gardien au sens de la responsabilité du fait des choses, article 1384 C.Civ. [...]

[...] La distinction nette entre les rôles d'architecte et d'entrepreneur n'apparaît qu'au XXème s et aujourd'hui il s'agit de deux professions distinctes soumises à des règles différentes. Néanmoins, il subsiste une certaine proximité entre ces deux professions et il est souvent difficile de tracer une frontière indiscutable entre les fonctions d'architecte et d'entrepreneur. En pratique, il arrive assez souvent que l'architecte conserve son rôle étymologique de chef des ouvriers, il dirige en effet les travaux des entrepreneurs. En pratique beaucoup de professionnels du bâtiment pratiquait la fonction d'architecte. On a estimait que l'intervention d'un architecte était une garantie et qu'en l'absence de véritable architecte. [...]

[...] On a donc recours à des techniciens spécialisé pour optimiser la construction dans un domaine donné. Ex : techniciens expert en économie d'énergie. Diverses missions nécessitent l'intervention de techniciens spécialisés. Plus spécialement, interviennent deux types d'experts : - Les bureaux d'étude techniques : Ce sont des associations d'ingénieur conseil qui interviennent dans des domaines variés puis il y a des bureaux de contrôle qui interviennent à postériori pour vérifier si la construction obéit à certaines normes. L'intervention de ces bureaux est obligatoire pour bénéficier de certaines couvertures d'assurance. [...]

[...] L'efficacité de ce mécanisme de garantie est limitée puisque la loi prévoit simplement qu'en l'absence de garantie de paiement et en cas de mise en demeure restées sans effets pendant 15 jours, l'entrepreneur peut décider de suspendre les travaux. Art 1799-1 le juge a un pouvoir d'appréciation de décider s'il faut continuer les travaux ou non. Le contrat du technicien L'intervention de techniciens dans la construction est une réalité assez récente. Aujourd‘hui il y a de nombreux aspects qu'un architecte ou entrepreneur ne peut pas maitriser tout seul. [...]

[...] Les effets de la réception sont au nombre de deux. - La réception purge les vices et défauts apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves. La jurisprudence admet néanmoins qu'un vice ou un défaut qui était apparent lors de la réception, ne soit pas purgé lorsque ses effets néfastes étaient ignorés, cachés, non apparents. - La réception fait courir les délais de garantie : garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, la garantie vénale. L'obligation de réceptionner l'ouvrage n'est donc pas une obligation d'approuver mais d'indiquer sous quelle réserve l'ouvrage mérite d'être approuvé. [...]