Le contrat de vente - éléments essentiels, formation et implications

Thèmes abordés

droit fiscal, contrat de vente, contrat synallagmatique, contrat complexe, jurisprudence

Résumé du document

Il s'agit d'un contrat complexe en raison de la nécessité de nombreuses règles comme le droit d'urbanisme, le droit des consommateurs, le droit fiscal…
Il existe plusieurs réglementations qui sont susceptibles de s'appliquer d'abord car, les droits peuvent varier en fonction de la nature de l'immeuble vendu, mais aussi en fonction que ce soit un immeuble bâti ou à construire.

Extraits

[...] Après la levée d'option Si le bénéficiaire ne lève pas l'option, il n'engage pas sa responsabilité contractuelle et il ne paiera pas de dommages et intérêts. Mais il va perdre l'indemnité d'immobilisation. Le juge pourra seulement modérer la clause pénale. Si le bénéficiaire lève l'option, la promesse unilatérale se transforme en vente du fait de la rencontre décalée des consentements. La vente est donc formée. Cette formation de la vente n'est pas rétroactive : le bénéficiaire ne devenant acquéreur qu'à ce jour, sa capacité juridique est appréciée qu'au jour de la formation du contrat (quand il a donné son consentement). [...]

[...] En revanche, il faut opérer une ventilation du prix entre coacquéreurs. En cas de vente d'un bien en pleine propriété, objet d'un démembrement, il faut indiquer la répartition du prix qui va revenir à l'usufruitier et au nu-propriétaire. Il faut convertir l'usufruit en capital pour ventiler le prix global (d'après le barème fiscal). Si tout ou partie est payer à terme, le prix peut être révisé dans le temps par le biais d'une clause d'indexation. Les accessoires du prix prévus par l'article 1593 du Code Civil qui dispose que les frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur. [...]

[...] Le pouvoir des indivisaires Le principe Le principe de l'unanimité est requis. A défaut de l'unanimité, l'acte n'est pas nul en soi mais inopposable aux autres indivisaires. Les indivisaires peuvent donner pouvoir. L'efficacité de l'acte sera finalement subordonnée au résultat du partage. La vente conclue sera confirmée si le bien revient en propre à celui qui l'avait vendu car le partage a un effet déclaratif et donc rétroactif : tout ce passe comme si l'indivisaire a toujours été le propriétaire. [...]

[...] Faute de fixation d'une date limite, le promettant possède le droit de mettre en demeure le bénéficiaire au bout d'un délai raisonnable. Quelles sanctions en cas de non respect de la promesse ? La vente aux tiers sera valable si le tiers est de bonne foi. En revanche, si le tiers est de mauvaise foi, la vente sera annulée à la demande du bénéficiaire, qui pourra conserver son option d'achat sur le bien. Quels effets en cas de rétraction du promettant ? [...]

[...] Outre cette clause de désignation, la nature de l'immeuble doit être mentionnée. Il faut déterminer également l'immeuble dans son affectation d'origine (commerciale, habitation ) et s'il est possible de modifier cette affectation. L'Art. 631-7 du code de la construction énonce que normalement un local affecté à un usage d'habitation ne peut pas être affecté à un autre usage sauf obtention d'une autorisation administrative préalable accordée par le maire. En pratique, la loi de 2008 est venue assouplir ces exigences pour admettre qu'un local à usage d'habitation puisse être affecté pour partie à usage professionnel ou commercial sans autorisation préalable sous conditions qu'elle n'engendre ni nuisances pour les voisins, ni réception de clientèle. [...]