Conditions et conclusion de forme du bail

Thèmes abordés

Conditions, conclusion, forme, bail

Résumé du document

Le bail obéit aux conditions de fond classique. Le bail est considéré comme un acte d'administration, différent acte de disposition.
Le bail peut être conclu par toute personne capable ; mais il faut bien voir que le bail est un contrat qui peut s'installer dans le temps et la durée. S'il dure longtemps => acte de disposition, quasi disposition ?

Lorsque le bail est soumis au renouvellement & durée > 9 ans, il devient un acte de disposition, lié au type de bail. En cas d'incapacité, la sanction n'est pas la nullité mais la réduction à la durée de 9 ans.

De plus, il arrive que le bail soit précédé de contrats préparatoires, ie matières commerciales. (exemple : promesse synallagmatique de bail)
On transpose les solutions applicables à la vente au bail. Cela veut dire qu'en cas de PSB, la promesse vaut bail. S'il s'agit d'une promesse unilatérale & pacte de préférence, il y a lieu de se référer à l'option, moment où le bail est accepté par le bénéficiaire. le pacte de préférence n'est pas opposable aux tiers. On ne peut pas forcer le bailleur à louer ; sanction = dommages & intérêts.

Extraits

[...] la conclusion du bail Conditions de conclusion & conclusion de forme. Contrat consensuelle : échange des consentements. Il est soumis à un certain formalisme. Section 1 : conditions de fond. Le consentement des parties & objet du bail. consentement des parties. Le bail obéit aux conditions de fond classique. Le bail est considéré comme un acte d'administration, différent acte de disposition. Le bail peut être conclu par toute personne capable ; mais il faut bien voir que le bail est un contrat qui peut s'installer dans le temps et la durée. [...]

[...] Cela même alors qu'il existe un commencement de preuve par écrit. Ce commencement de preuve n'est pas un recours en cas de non commencement d'exécution. La seule preuve valable est celle par écrit. Il reste l'aveu judiciaire. Mais article 1715 paraît bien sévère pour celui qui veut faire la preuve du bail, cette sévérité est relative car ce texte ne joue que dans les rapports des parties entre elles. Cela veut dire que les tiers peuvent rapporter la preuve du bail par tout moyen. [...]

[...] Pondération avec l'évolution des prix à la consommation, prix des travaux, coût de la construction, etc. Indice de référence des loyers. Section 2 : conditions de formes et de preuves. S'agissant de la preuve, le bail échappe en partie aux règles du droit commun. la forme du bail. Forme consensuelle, pas de conditions de formes particulières pour les conditions de validité. Seule échange des volontés, acte verbal, sein privé, acte authentique. Si prévision de formes particulières pour certains types de bail, exemple : habitation, l'écrit est obligatoire, condition de forme probatoire. [...]

[...] Plus d'application de 1715, on passe à 1716. Cet article admet que le bail peut être prouvé par tous moyens à condition que soit prouvé un commencement d'exécution. Synthèse : quand une personne n'a pas d'écrit, s'il arrive à prouver l'occupation effective des locaux, commencement d'exécution. La preuve du contenu du bail. Sur ce point, s'applique les règles du droit commun sauf en ce qui concerne le montant du loyer et la durée du bail qui obéissent à des règles particulières. [...]

[...] - Serment du bailleur. - Expertise (si on n'arrive pas à se mettre d'accord sur le montant du loyer). S'agissant de la durée du bail, la jurisprudence considère que l'absence d'écrit équivaut à un bail à durée indéterminée. Même sanction en droit du travail requalification. Mais règle du droit commun à combiner avec les règles spéciales à statut particulier : bail d'habitation : 3 ans. Sanction sera dans ce cas là : 3 ans. Jeu entre le spécial & général. [...]