Les causes et les effets de la cessation du bail

Thèmes abordés

Causes, effets, cessation, bail

Résumé du document

Hypothèse où dans le contrat un terme a été conclu, puisqu'un terme a été conclu, la fin du bail coïncide avec l'arrivé du terme.

Principe : lorsque le bail arrive à son terme, il y a possibilité, prévision : le contrat arrive à son terme sans qu'il soit besoin de donner congé. Cela signifie que jusqu'à l'arrivé du terme, le bail ne peut pas en principe être rompu pour quelques causes que ce soit : décès du preneur ou du bailleur, transmission aux héritiers. Différence avec le contrat intuitu personne ;

Les parties peuvent prévoir dans le contrat une clause qui en décide autrement sinon le contrat se poursuit jusqu'au terme. Il y a des dérogations à ces principes, dans le bail d'habitation, même. Le locataire peut donner congé même avant la fin du bail, la loi lui impose de donner un congé d'une durée de 3 mois, ce que le bailleur ne peut pas faire. Réserve des régimes spéciaux.

Le locataire peut rompre le contrat de bail avant la fin du bail, loi spéciale qui déroge au général.

Extraits

[...] la cessation du bail. Section 1 : les causes d'extinction du bail. Article 1736 et suivants les causes d'extinction ou de cessation selon la durée du contrat. CDD ou contrat sans durée le contrat à durée déterminée. Hypothèse où dans le contrat un terme a été conclu, puisqu'un terme a été conclu, la fin du bail coïncide avec l'arrivé du terme. Principe : lorsque le bail arrive à son terme, il y a possibilité, prévision : le contrat arrive à son terme sans qu'il soit besoin de donner congé. [...]

[...] Travaux effectués par le locataire qui dépassent son obligation d'entretien et qui sont supposés rendre le bien dans un meilleur état que celui dans lequel il se trouvait ; le principe en la matière c'est que le bailleur doit pouvoir reprendre son bien dans son état initial y compris lorsqu'il y a des améliorations. Il faut regarder ce que les parties ont prévu. Le bailleur peut demander la destruction des travaux faits par le locataire. Jurisprudence tempère ce droit en recourant à la théorie de l'abus de droit : le propriétaire a un droit à ce que la chose lui soit remise dans un état comparable mais il ne serait en abuser. [...]

[...] S'il y a une perte partielle du bien, la résiliation devra être envisagée. La résiliation ou la diminution du paiement du loyer. Perte partielle : la résiliation judiciaire peut être envisagée ou alors le locataire choisit une diminution du montant du loyer. le bail à durée indéterminée. Aucun terme n'a été fixé par les parties donc chacune peut y mettre fin discrétionnairement. Pas de justification exigée mais il faut donner congé, délai de prévenance. Ce congé est soumis à aucune forme légale particulière. [...]

[...] Il peut y avoir des enjeux en termes de responsabilité. Article 555 du code civil : Le bailleur doit une indemnité au preneur à partir du moment où il choisit de conserver les constructions. Modalités : montant de la plus value apportée au bien. Coup des matériaux et de la main d'œuvre. Souvent le bail contient une clause excluant toute indemnisation. Néanmoins, la jurisprudence apprécie ces clauses avec beaucoup de rigueur. Le juge apprécie ses clauses avec rigueur et ne les admet que difficilement. [...]

[...] Dans ces cas là, la jurisprudence considère que le locataire réalise ces travaux à ses risques et périls. Le plus souvent, il y a une clause qui fixe le statut de ces améliorations. On peut dire aussi qu'en matière immobilière, la plupart des difficultés liées aux améliorations sont résolues par la loi du 12 juillet 67 qui vise à adopter l'habitat à des normes de sécurité, confort. Cette loi permet au preneur d'effectuer certains travaux en notifiant ces travaux au bailleur et en prévoyant que le propriétaire est tenu de rembourser le montant des travaux au locataire. [...]