Les biens de l'entreprise commerciale: les locaux

Thèmes abordés

Biens de l’entreprise commerciale, locaux commerciaux, commerçant propriétaire, règles de la copropriété, commerçant locataire, baux commerciaux

Résumé du document

Ces locaux sont d'une impérieuse nécessité pour exercer l'activité commerciale. Il peut s'agir de bureaux, d'entrepôts, de magasins… Il y a donc une grande variété de locaux.
Ils ont tous une affectation unique et utilitaire : ils doivent être utilisés pour exercer l'activité commerciale.
L'entrepreneur peut en disposer selon deux manières : le commerçant peut être propriétaire des locaux, mais la plupart du temps il n'est que le locataire grâce à un bail commercial.

Extraits

[...] Cette formule a été voulue pour permettre la conclusion de baux très longs, mais elle est très peu utilisée. Enfin, des baux peuvent ne pas entrer dans le statut : les baux professionnels. Mais avec la loi du 2 août 208, il est possible pour les parties d'opter conventionnellement pour le statut des baux commerciaux, ayant pour effet d'exclure le régime des baux professionnels. Ceci vise à améliorer le statut des professionnels. On arrive à un droit des professionnels et non plus uniquement à un droit des commerçants. Cette nouvelle disposition figure à l'art. [...]

[...] Lorsqu'il s'agit d'un bail avec exploitation saisonnière, celui-ci se caractérise par sa permanence : le preneur ne libère pas les locaux et les occupent de manière discontinue : l'activité est discontinue mais le bail est continu. Pour la convention d'occupation précaire, la jurisprudence a essayé de créer un contrat de location dérogeant au statut des baux commerciaux. Il s'agit, en principe, de convention de courte durée. C'est le contrat par lequel le propriétaire d'un local en confie la jouissance à un preneur à titre précaire (révocable), moyennant le paiement d'une redevance. La précarité de l'occupation doit être objective et réelle et en aucun cas résulter de la volonté des parties. [...]

[...] : Les contrats concernés Le statut des baux commerciaux est impératif. A priori, il s'applique à tous les contrats de louage qui porte sur un local où est exploité un fonds de commerce. Toutefois, certains types de contrats sont hors du champ d'application du statut des baux commerciaux. Certains contrats sont exclus en fonction de leur nature ou de leur durée. Ces exceptions ont été posées par le législateur et la jurisprudence. Les conventions écartées en raison de leur courte durée Il s'agit ici de deux cas prévus par la loi et le décret de 1593 et d'un rajouté par la jurisprudence. [...]

[...] Celui-ci devra prouver que le changement d'activité lui a causé un préjudice et doit chiffrer sa demande. Il peut s'agir de frais matériels, que le bailleur à supporté pour mettre le local aux normes. Le bailleur peut aussi se prévaloir des sommes qu'il aurait versé à des tiers pour les indemniser de cette déspécialisation totale (si par exemple le bailleur c'était engagé, envers un autre locataire, à ne pas installer un concurrent dans un de ses locaux, et que la déspécialisation violerait cette clause). [...]

[...] Dans ces deux cas, l'indemnité sera fixée à la seule valeur du droit au bail (le pas de porte), c'est-à-dire, la somme versée quand le locataire est entré dans le local. Face au montant de cette indemnité, le bailleur peut décider de se rétracter (art. L.145-58 du code de commerce). Il dispose en effet d'un droit de repentir. Il va alors pouvoir renouveler le bail. Il doit le faire dans un délai de 15 jours après la fixation du montant de l'indemnité d'éviction. [...]