Le bail commercial

Résumé du document

En matière de baux immobiliers, nous avons pu constater qu'il existait divers statuts spéciaux
dont les trois plus connus sont : le bail d'habitation, le bail rural, et le bail commercial.
Le bail commercial est une location d'immeuble par un commerçant ou artisan, en vue de l'exploitation de leur activité. En conséquence, le commerçant n'est pas propriétaire du local, il en est le locataire.
Nous tenterons dans cet exposé, d'aborder les points fondamentaux de ce statut particulier ; à
savoir : le champ d'application, le loyer, la durée, le droit au renouvellement, la déspécialisation, la possibilité de céder son bail.
Dans un souci de clarté, nous procéderons en trois parties, à l'intérieur desquelles nous étudierons les différentes questions relatives à l'existence, l'exécution, la modification du bail commercial.

Extraits

[...] L145-1-I du code de commerce étend l'application du statut des baux commerciaux aux artisans et l'art. L145-2-I l'étend aux personnes suivantes (sous réserve de remplir certaines conditions) : - Les établissements d'enseignement - Les régies municipales - Les entreprises et établissements publics à caractère industriel ou commercial - L'état et les collectivités publiques - Les sociétés coopératives ayant une forme ou un objet commercial et les caisses d'épargne et de prévoyance - Les artistes Extension conventionnelle La jurisprudence considère que les parties peuvent volontairement soumettre leur contrat de bail au statut des baux commerciaux. [...]

[...] L'art. L145-8 prévoit les conditions relatives au droit au renouvellement. Le locataire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.L'al exige une exploitation effective du fonds au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction Le bail renouvelé est un nouveau contrat et l'art. L145-12 al.1 dispose que la durée du bail renouvelée est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue Le non renouvellement du bail Le preneur peut donner un congé au bailleur sans demander de droit au renouvellement. [...]

[...] Ici le locataire d'un bail commercial pourra agir sur la destination de la chose ainsi que sur les parties au bail A Le pouvoir de déspécialiser les lieux Contrairement au droit commun du bail, qui oblige le locataire à respecter la destination de la chose louée (Art 1728 Code civil), le législateur a autorisé en 1965 le preneur d'un bail commercial, à déspécialiser le local loué. Cette mesure est critiquable en ce sens, qu'elle n'est pas conforme à la volonté initiale de maintenir l'implantation du commerce et de sa clientèle. On dépasse sûrement ici le stade de la protection du commerçant ! [...]

[...] Ce peut-être le défaut ou les retards réitérés de paiement ou le défaut d'exploitation. L'art.L145-17 prévoit que lorsque le motif est constitué par l'inexécution d'une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, le refus de renouvellement doit être précédé d'une mise en demeure de faire cesser ladite infraction. Le refus de renouvellement pour exercer un droit de reprise cas : Reprise d'un immeuble insalubre et dangereux. Si l'immeuble est démoli puis reconstruit, le preneur a un droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit (art.L145-17 II). [...]

[...] Un arrêt de l'assemblée plénière en date du 24 avril 1970 a considéré que l'exploitation d'une buvette sur un champ de courses n'avait pas de clientèle propre et ne pouvait donc prétendre au statut du bail commercial. De plus le locataire doit être suffisamment indépendant pour être considéré comme gérant sa propre affaire. Le franchisé ne doit pas être intégralement subordonné à son franchiseur. Cependant il n'est pas exigé que le preneur exploite personnellement, il peut mettre son fonds en location gérance. Conditions tenant au bailleur Le bailleur peut être tout propriétaire d'immeuble. [...]