Accès à la propriété par location accession en droit immobilier

Thèmes abordés

Droit immobilier, location accession, contrat, vendeur, transfert de propriété

Résumé du document

La location accession est un contrat par lequel le vendeur s'engage envers un accédant a lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance a titre onéreux la propriété de toute ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix et le versement d'une redevance jusqu'à la date d'option.
La loi précise que cette redevance est la contrepartie de la jouissance du bien et du droit personnel au transfert de propriété.
Autrement la location accession mélange des éléments du bail, de la promesse de vente, et ajoute un élément original qui est le paiement fractionné du prix pendant la période de jouissance onéreuse. Prix qui devra être remboursé a l'accédant si celui-ci décide de ne pas se porter acquéreur. Autrement dit la location achat est une sorte de location vente (crédit bail) auquel on ajoute un mécanisme d'épargne forcé grâce auquel l'accédant se constitue un capital pouvant servir d'apport à la vente. Le droit de jouissance à titre onéreux de certains points de vue est plus étendu que celui d'un locataire et la location accession constitue un contrat original qui ne ramène au aucune des catégories connues.

Extraits

[...] Traditionnellement ce contrat de maison individuelle ne concernait que l'hypo où le promoteur fournissait les plans. Hypo en pratique la plus fréquente. Toutefois depuis 1990, le lég a étendu le domaine du contrat a l'hypo dans laquelle c'est le MO qui fournit les plans. Si c'est le MO qui fournit les plans, il aura eu recours a un architecte pour les établir et il aura exercé sur la construction une influence plus grande, si bien que la protection qu'il mérite sera moindre que celle accordée au MO qui ne fournit pas les plans. [...]

[...] Ce remboursement de la fraction du prix déjà versé doit être garanti au moyen de la garantie de remboursement. Il s'agira en règles générale, d'un cautionnement bancaire ou si la construction est déjà suffisamment avancée de l'inscription d'un privilège immobilier au profit de l'accédant. NB : pour les organismes HLM, ils sont dispensés de fournir cette garantie. Le paiement de la redevance Comme en matière de vente d'immeuble a construire, aucun versement ne peut intervenir avant la conclusion du contrat sauf le dépôt de garantie qui aura été versé au titre du contrat préliminaire. [...]

[...] Comme dans le mandat, le promoteur a ne obligation de rémission des comptes, soit de justifier de l'emploi des fonds qui lui ont été versés. La principale particularité de ce contrat de promotion immobilière est l'obligation de prendre en charge tout dépassement de prix y compris celui du à un cas de force majeure. En aucun cas le maître de l'ouvrage ne peut être obligé à verser des suppléments, cela étant dit, la loi n'interdit pas que le prix convenu comprenne un poste pour imprévu c'est-à-dire une réserve d'argent dans laquelle le promoteur peut puiser mais doit restituer au maître de l'ouvrage s'il n'y a pas d'imprévu. [...]

[...] La répartition de la redevance ou de ces deux éléments de la redevance relève de la liberté contractuelle cad que ce sont les parties qui définissent quelle est la part du loyer et celle du surloyer. Le risque est que le vendeur surévalue le loyer (car est définitivement acquis pour lui) et sous évalue le loyer. C'est ce qui se passe assez fréquemment en pratique expliquant la faible succès de la LA. La gestion et l'entretien de l'immeuble. L'accédant a quatre obligations d'ordre général. - D'une part l'obligation d'user du bien a titre personnel. [...]

[...] Cette résiliation peut être a amiable ou judicaire du fait d'un manquement aux obligations. En cas de résiliation, le vendeur doit restituer le prix déjà perçu par le surloyer. L'accédant doit payer ses dettes cad payer les éventuels impayés, Et dû en outre des indemnités de résiliation soit a la charge du vendeur soit a la charge de l'accédant. Indemnité limitée a du prix de l'immeuble. L'accédant qui ne relève pas l'option n'a pas de droit a maintient dans les lieux. Titre II : l'acquisition de la seule construction. [...]